Immobilien richtig vererben – Diese 5 Tipps helfen

Immobilien sind heute gefragter denn je, denn das sogenannte Betongold gehörte schon immer zu den beliebtesten Anlageobjekten bei Investoren. Doch nicht nur Anleger, sondern auch Privatpersonen hegen in der Regel früher oder später den Wunsch nach einem Eigenheim, einem Zuhause, in dem sie sich wohlfühlen und alt werden können. Doch noch bevor dieses Ziel erreicht wird, sollten Immobilienbesitzer sich fragen, was irgendwann in der Zukunft mal aus ihrem Zuhause wird. Sollen die Kinder, die guten Nachbarn oder vielleicht die Enkel das Haus bekommen? Die meisten Menschen denken, dass von einem Erbe Begünstigte sich automatisch über die großzügige Gabe freuen. In Wirklichkeit ist dies aufgrund der Erbschaftssteuer aber längst nicht immer der Fall. Verschiedene Faktoren haben einen großen Einfluss darauf, ob Erben sich überhaupt lohnt und ob die Begünstigten vom Glück geküsst oder vom Finanzamt gestraft werden. Deshalb liefert der vorliegende Ratgeber ein paar wichtige Tipps und Informationen dazu, wie sich Immobilien richtig vererben lassen.

Tipp 1: Klare Regelungen im Testament treffen

Wenn eine Immobilie tatsächlich erst nach dem Tod den Besitzer wechseln soll, lohnt es sich in jedem Fall ein ordnungsgemäßes und wohldurchdachtes Testament aufzusetzen. Anderenfalls regelt der Gesetzgeber die Erbreihenfolge und präsentiert in den meisten Fällen nicht unbedingt das beste Mittel der Wahl. Aspekte, die steuerliche Vorteile verschaffen, können dann nicht mehr bedacht werden. Das heißt, dass Immobilien gegebenenfalls vom Begünstigten abgestoßen werden müssen, weil die anfallenden Steuern nicht gezahlt werden können. Ein weiterer wichtiger Faktor, der für eine geplante Immobilienvererbung via Testament spricht: Fehlt die individuell geregelte Erbfolge, kann es schnell zu Streitigkeiten kommen. Besser ist es, mit den betroffenen Parteien bereits vorab ein klärendes Gespräch zu führen. So werden alle Interessen berücksichtigt und das Erbe kann im Sinne des Verstorbenen aufgeteilt werden.

Tipp 2: Ehepartner profitieren von steuerfreier Schenkung

Wenn Immobilien vererbt werden sollen, lohnt es sich den Blick auf eine Schenkung zu richten. Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner profitieren von einer solchen Immobilienschenkung unter Umständen enorm. Wenn nämlich das Familienheim bzw. das gemeinsam bewohnte Haus an den eigenen Ehe- oder Lebenspartner verschenkt wird, fallen dafür überhaupt keine zusätzlichen Steuern an. Dafür muss das Haus oder die Wohnung zum Zeitpunkt der Immobilienschenkung aber der sogenannte Lebensmittelpunkt des Beschenkten sein. Freibeträge oder ähnliches werden bei einer solchen Schenkung nicht berücksichtigt. Zudem gibt es für den Beschenkten keine Fristen bezüglich der späteren Wohndauer. Auf Wunsch kann die Immobilie direkt nach der Schenkung veräußert werden – ohne, dass hierfür Steuern anfallen.

Tipp 3: Ehepartner profitieren von steuerfreiem Erbe

Ehepartner und eingetragene Lebenspartner profitieren nicht nur von einer steuerfreien Schenkung, sondern können eine Immobilie gegebenenfalls auch steuerfrei erben. Unabhängig davon, wie hoch der Wert einer Immobilie ist, müssen sie hierfür keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn sie diese Immobilie selbst bewohnen und sie den eigenen Lebensmittelpunkt darstellt. Anders als bei einer geschenkten Immobilie (siehe Tipp 2) besteht in diesem Zusammenhang aber eine feste Vorgabe: Nach dem Antritt des Erbes muss der begünstigte Ehepartner mindestens weitere zehn Jahre in der Immobilie wohnhaft sein. Anderenfalls wird die Steuer zu einem späteren Zeitpunkt doch noch fällig.

Tipp 4: Kinder bekommen Wohnraum steuerfrei

Wenn die eigene Immobilie nicht an den Ehepartner gehen, sondern stattdessen die Zukunft des eigenen Nachwuchses sichern soll, ist eine Schenkung auch in diesem Fall oft ratsam. Der Grund: Leben die Kinder in der Immobilie, bekommen sie diese steuerfrei geschenkt. Voraussetzung: Sie müssen für mindestens zehn weitere Jahre in der Immobilie wohnhaft sein. Werden Haus oder Wohnung in dieser Zeit verkauft oder aus anderen Gründen verlassen, fällt die Steuer noch nachträglich an. Nach den zehn Jahren ist diese Regel allerdings hinfällig und die Kinder können mit dem Haus machen, was sie wollen. Anders als bei Ehepartnern gibt es bei Kindern, die mit einer Immobilie beschenkt werden, eine zusätzliche Einschränkung: Die Steuerfreiheit gilt nur für Immobilien mit einer maximalen Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Alles, was an Wert darüber hinausgeht, wird mit dem Freibetrag verrechnet. In Fällen mit besonders großen Immobilien kann so gegebenenfalls doch eine Steuer fällig werden.

Tipp 5: Offiziell anerkannte Beziehungen sind entscheidend

Man lebt auch ohne Trauschein gut – wer das Zusammenleben mit dem eigenen Partner nach dieser Devise gestaltet, bekommt spätestens beim Vererben von Immobilien oder anderen Vermögenswerten große Probleme. Unverheiratete Paare ebenso wie die Mitglieder einer sogenannten Patchwork-Familie werden nicht nur steuerlich benachteiligt. Denn sofern es kein Testament gibt, werden diese unverheirateten Partner in der Erbfolge gar nicht berücksichtigt. Doch auch wenn ein Testament vorhanden ist und der Partner, mit dem man ohne Trauschein zusammenlebt, die Immobilie erben soll, tut sich der nächste Abgrund auf: Mit Blick auf die Erbschaftssteuer werden unverheiratete Lebenspartner in der Steuerklasse III eingeordnet. Das bedeutet, dass ihr Freibetrag bei nur 20.000 Euro liegt. Und dass zusätzlich auf jeden Euro, der über dieser Freibetragsgrenze liegt, Steuern von bis zu 50% fällig werden. In diesem Fall geht der Expertentipp ganz klar hin zur Eheschließung. Schon immer wurden Trauscheine nicht zuletzt auch unter der Berücksichtigung von steuerlichen Aspekten geschlossen. Das mag zwar nicht romantisch, auf lange Sicht aber durchaus wirtschaftlich sein.