Private Baufinanzierung – alle Infos und hilfreiche Tipps

Wer ein Haus bauen, kaufen oder sanieren möchte und die dabei entstehenden Kosten nicht allein stemmen kann, benötigt eine Immobilienfinanzierung. Hierbei handelt es sich um einen Kredit, der die Bau-, Kauf- oder Sanierungssumme abdeckt. Er muss anschließend mitsamt Zinsen zurückgezahlt werden. Wie eine private Immobilienfinanzierung aussieht, was es bei der Beantragung zu beachten gibt und viele weitere Fragen klärt der nachfolgende Ratgeber.

Inhaltverzeichnis

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1 Private Baufinanzierung – alle Infos und hilfreiche Tipps

2 Was ist eine Immobilienfinanzierung?

3 Wie lässt sich eine Immobilie finanzieren?

4 Wer vergibt eine Baufinanzierung?

5 An wen wende ich mich für eine Immobilienfinanzierung?

6 Wie berechnen sich bei der Immobilienfinanzierung die Zinsen?

7 Wie wichtig ist bei einer Immobilienfinanzierung das Eigenkapital?

8 Wie viel Haus kann ich mir leisten – Immobilienfinanzierungsrechner

9 Fazit: Eine Immobilienfinanzierung sollte immer individuell betrachtet werden

10 Was Kunden über uns sagen

11 Sie haben Fragen?

Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Die Immobilienfinanzierung, ist eine Finanzierung, die an einen konkreten Verwendungszweck (Kauf, Bau oder Sanierung einer Immobilie) gebunden ist. Die meisten Menschen, die ein Haus bauen oder kaufen möchten, sind auf eine Immobilienfinanzierung angewiesen. Es gibt zwei Arten bei der Immobilienfinanzierung zu beachten, die der Eigennutzung (Immobilie wird selbst bewohnt) und die der Kapitalanlage.

Wie lässt sich eine Immobilie finanzieren?

Der Immobilienkredit, egal ob bei Bank, Bausparkasse oder Versicherung, sind meist das erste, woran man denkt, wenn es um die Baufinanzierung geht. Tatsächlich gibt es zusätzlich weitere Möglichkeiten, um den Bau oder Erwerb einer Immobilie zu finanzieren. Hierzu gehören:

Eigenkapital (zum Beispiel in Form von Bank- oder Sparguthaben)
Wertpapiere (ETF´s, Aktien)
Wohnriester
Eigenleistung (meist im Neubau)

Tipp: Vor allem bei Erwerb und Sanierung alter Immobilien locken attraktive Angebote von der KfW-Bank. Diese werden zum Beispiel über die eigene Hausbank als durchleitendes Kreditinstitut beantragt. Es lohnt sich daher immer, ein umfassendes Beratungsgespräch mit einem Bankberater oder unabhängigen Kreditvermittler zu führen. Hier werden Interessierte auch auf diese attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten hingewiesen.

Wer vergibt eine Baufinanzierung?

Die Baufinanzierung kann bei verschiedenen Kreditgebern beantragt werden. In Frage kommen neben Banken und Bausparkassen auch Landesförderinstitute, die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) sowie diverse Versicherungsgesellschaften. Welche Darlehensgeber für eine Immobilienfinanzierung angesprochen werden können, hängt von der individuellen Situation ab. Oft sind auch Kombinationen (zum Beispiel KfW-Darlehen plus Bankkredit) möglich.

Hinweis: Bisweilen fließen auch private Kredite (zum Beispiel von Verwandten oder Freunden) sowie Arbeitgeberdarlehen in die private Immobilienfinanzierung ein. In diesen Bereichen müssen gesonderte Regeln beachtet werden.

An wen wende ich mich für eine Immobilienfinanzierung?

Der erste Weg führt die meisten Immobilieninteressierten zur eigenen Hausbank. Das ist kein schlechter Gedanke, denn diese kennt die jeweilige finanzielle Situation meist am besten. Hier kann man sich erste Informationen zu den Finanzierungsmöglichkeiten holen und auf Wunsch auch ein Angebot erstellen lassen. Aber: Dieses sollte unbedingt mit anderen Angeboten verglichen werden. Deshalb ist es sinnvoll, zusätzlich zur eigenen Hausbank auch andere Banken anzusprechen.

Alternativ bzw. als Ergänzung bieten sich unabhängige Kreditvermittler an. Dabei ermitteln sie den individuellen Bedarf des Kreditnehmers und suchen passende Angebote nach Kundenwünschen unterschiedlicher Banken heraus. Dies ermöglicht einen Immobilienfinanzierungs-Vergleich. Oft werden Immobilienfinanzierungen als Pakete maßgeschneidert, die aus verschiedenen Darlehen unterschiedlicher Kreditgeber zusammengestellt werden. Bei solchen Finanzierungen können Kreditnehmer häufig viel Geld sparen.

KOENGETER IMMOBILIEN hat dazu unseren Finanzierungspartner Eric Grundke von Hüttig & Rompf befragt, wie genau diese Beratung abläuft: „Wir erstellen die maßgeschneiderte Finanzierung für den Kunden mit Berücksichtigung der Kundenwünsche. Geld wird durch den Vergleich mehrerer Banken gespart, wo wir den günstigsten Zins erhalten. Wir können mehrere Darlehensformen einfließen lassen. Die KfW oder SAB ist hier ausgenommen. Wir kombinieren manchmal noch einen Immobilienkredit mit einem Konsumentenkredit. Das findet eher Anwendung wenn der Kunde kein Eigenkapital aufbringen kann.“

Welche Arten der Immobilienfinanzierung gibt es?

Beim Vergleich von Immobilienfinanzierungen sollte man berücksichtigen, dass es verschiedene Arten der Finanzierung g ibt. Diese Darlehen gehen mit unterschiedlichen Tilgungsplänen und Kosten einher. Die häufigste Form der Finanzierung ist das Annuitätendarlehen. Hierbei tilgt der Kreditnehmer monatlich einen Teil der Darlehenssumme und zahlt gleichzeitig Zinsen welche zusammen dann die monatliche Gesamtrate ausmachen. Durch die monatliche Tilgung verringert sich der zu zahlende Zinsanteil von Monat zu Monat über die gesamte Laufzeit. Oder anders gesagt: Die Zinsen fallen, die Tilgung steigt, beides läuft äquivalent auf eine Rate im Monat hinaus und nennt sich Annuität.

Eine Alternative ist das Endfällige Darlehen: Hierbei wird zusätzlich zum Darlehensvertrag ein Bausparvertrag abgeschlossen. Anschließend wird der Kredit erst einmal nicht getilgt. Stattdessen erfolgen monatliche Einzahlungen in den Bausparvertrag plus die Zinszahlungen für das Darlehen. Nach der Zuteilung des Bausparvertrags wird damit das Darlehen abgelöst. Danach muss wiederum das Bauspardarlehen abgezahlt werden. Diese Variante birgt viele Fallstricke, weshalb eine ausführliche, individuelle Beratung sinnvoll ist. Auch hier kann Eric Grundke genau Auskunft geben und hat uns dazu folgendes erklärt:

„Der Bausparer ist das Tilgungsersatzprodukt, welches bei Abschluss abgetreten wird. Eine Abschlussgebühr die mtl. verrechnet werden kann ist fällig, der Kunde hat aber mehr Freiheit beim Ansparen durch individuelle Sondertilgung in unbegrenzter Höhe. Nachteil ist aber der höhere Zins durch länger Zinsbindung, meist 15 oder 20 Jahre. Nach Zuteilung des Bausparers (i.d.R. 30% der Bausparsumme) winken Bausparzinsen von 0,95%, 1,25% oder 2,35%. Im Vordergrund steht Betrachtung aus Kundensicht in 15 oder 20 Jahren. Da spart er richtig und ist bis zum Ende der Darlehenslaufzeit abgesichert.“

Als weitere Möglichkeit kommt das variable Darlehen in Frage. Hier bildet sich der Zins am EURIBOR 3 aller 3 Monate neu für den Kunden. Die Kündigungsfrist beträgt hier 3 Monate.

Wie berechnen sich bei der Immobilienfinanzierung die Zinsen?

Welche Immobilienfinanzierungszinsen bezahlt werden müssen, hängt von vielen Faktoren ab. Die Höhe der Kreditsumme, das Eigenkapital und viele weitere Aspekte werden dabei berücksichtigt. Hier lohnt sich ein Immobilienfinanzierung-Vergleich besonders, weil die Darlehensgeber mit unterschiedlichen Immobilien-Zinsen arbeiten.

„Das hängt meist mit dem Risiko für die Bank zusammen. Ein Beamter hat eine höhere Sicherheit als Person, als der Selbstständige“ führt Erik Grundke dazu aus.

Über die Sollzinsbildung wird festgelegt, wie lange ein konkreter Zinssatz garantiert ist. Für gewöhnlich geht man bei der Festlegung der Sollzinsbindung von mindestens 5 Jahren bis maximal 30 Jahren aus. Dabei gilt: Je kürzer die Sollzinsbindung, umso günstiger wird meist der Kredit, weil ein geringerer Zinssatz festgelegt wird. Die längere Sollzinsbindung bietet wiederum mehr Sicherheit, weil die Finanzierung über viele Jahre hinweg unabhängig von der Zinsentwicklung ist.

Wie wichtig ist bei einer Immobilienfinanzierung das Eigenkapital?

Je mehr Eigenkapitel vorhanden ist, umso geringer ist die Summe, die von einem Kreditgeber geliehen werden muss. Dadurch reduzieren sich die Kosten erheblich. Grundsätzlich gilt die Devise, dass ein Eigenkapital von 20 bis 25 % empfohlen wird. Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, birgt jedoch höhere Kosten. Sollte eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gewünscht werden, ist es ratsam, zumindest die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu zahlen. Anderenfalls verteuert sich das Immobiliendarlehen durch höhere Zinsen zusätzlich.

Tipp: Als Eigenkapital können auch Eigenleistungen bei Modernisierung und Renovierung etc. berücksichtigt werden. Diese sollten dementsprechend beim Gespräch mit dem Finanzierungsberater unbedingt erwähnt werden.

Wie viel Haus kann ich mir leisten – Immobilienfinanzierungsrechner

Wer vorhat, in eine Immobilie zu finanzieren, kann mit einem Immobilienfinanzierungsrechner einen ersten Überblick darüber bekommen, wie hoch die Finanzierungssumme ausfallen kann. Unser Finanzierungsrechner fragt dafür mehrere Parameter ab: Das monatliche Nettohaushaltseinkommen und vorhandenes Eigenkapital können ebenso eingetragen werden wie die monatliche Wunschrate. Immobilienfinanzierungsrechner bieten eine grobe Orientierung, ersetzen jedoch auf keinen Fall das Gespräch mit einem Finanzierungspartner. Hier kann auch mit objektbezogenen Finanzierungszertifikaten gearbeitet werden. Dabei erfolgt eine Tiefenprüfung bei der Bank anhand der angegebene Daten nach Plausibilität.

Tipp: Um eine gute Grundlage für das Beratungsgespräch bei einem Finanzierungsexperten zu schaffen, ist es sinnvoll, die individuelle finanzielle Situation schon im Voraus genau zu beleuchten. Ein guter Überblick zu den monatlichen Einnahmen und Ausgaben ist wichtig, um eine solide Immobilienfinanzierung auf die Beine zu stellen.

Fazit: Eine Immobilienfinanzierung sollte immer individuell betrachtet werden

Wer sich für den Kauf oder Bau einer Immobilie interessiert und dieses Vorhaben nicht aus eigenen Mitteln stemmen kann, ist auf eine Immobilienfinanzierung angewiesen. Für diese gibt es kein Patentrezept: Die Berechnung erfolgt immer individuell und sollte in Absprache mit einem kompetenten Kreditberater stattfinden. Interessierte erhalten Hilfe bei Banken, Bausparkassen oder unabhängigen Kreditvermittlern. Profitieren Sie von unserem Netzwerk an zuverlässigen Finanzierungsexperten und sichern Sie sich eine maßgeschneiderte Baufinanzierung, die zu Ihnen passt. Wir freuen uns über eine unverbindliche Kontaktaufnahme.

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