Steuern beim Immobilienverkauf – alle Infos und hilfreiche Tipps

Immobilienbesitzer, die ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, fragen sich im Vorfeld häufig, ob sie hierfür Steuern zahlen müssen. Tatsächlich sind private Veräußerungsgeschäfte, zu denen auch der Immobilienverkauf gehört, grundsätzlich steuerpflichtig. Doch es gibt zahlreiche Ausnahmen, von denen Immobilienbesitzer profitieren können. Nachfolgend erklären wir Ihnen anhand von Beispielen, wann Steuern auf den Verkauf von Immobilien zu zahlen sind, welche Beträge fällig werden und wie man bei der Steuer sparen kann. Die Ausführungen beziehen sich auf private Immobilienverkäufer.

Inhaltverzeichnis

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1 Steuern beim Immobilienverkauf – alle Infos und hilfreiche Tipps

1.1 Welche Steuer fällt beim Immobilienverkauf an?

1.2 Beispiele:

1.3 Wie hoch ist die Steuer beim Verkauf von Immobilien?

1.4 Wann entfällt die Steuer beim Verkauf von Immobilien?

1.5 Wie kann man Steuern beim Immobilienverkauf sparen?

1.6 Welche Steuern fallen beim Verkauf mehrerer Immobilien an?

1.7 Welche Steuern fallen beim Verkauf von Grundstücken an?

1.8 Welche Steuern fallen beim Verkauf von geerbten Immobilien an?

1.9 Welche Steuern fallen bei einem Verlust im Immobilienverkauf an?

1.10 Fazit: Ein gut geplanter Hausverkauf spart Steuern

1.11 Was Kunden über uns sagen

1.12 Sie haben Fragen?

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Welche Steuer fällt beim Immobilienverkauf an?

Der Verkauf einer Immobilie gilt als privates Veräußerungsgeschäft. Auf solche Transaktionen werden nach §23 Einkommenssteuergesetz (EstG) Steuern fällig. Im Zusammenhang mit Immobilien spricht man auch von der sogenannten Spekulationssteuer: Diese muss auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf entrichtet werden, wenn das Objekt vor Ablauf einer 10-Jahres-Frist nach dem Erwerb veräußert werden soll.

Wichtig: Die Spekulationssteuer fällt immer dann an, wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft werden soll. Nach Ablauf der Frist von 10 Jahren entfällt die Spekulationssteuer.

Beispiele:

Familie Meier hat vor rund drei Jahren in eine vermietete Eigentumswohnung investiert. Sie hat die Wohnung für 200.000 Euro erworben und selbst nie dort gelebt. Nun möchte die Familie das Apartment verkaufen. Sie erzielen einen Verkaufspreis von 280.000 Euro. Da die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist, muss Familie Meier auf den Gewinn von 80.000 Euro Spekulationssteuer entrichten.

Familie Günther, die ebenfalls eine Eigentumswohnung verkauft und einen Gewinn von 80.000 Euro erzielt, muss diesen hingegen nicht versteuern, weil sie das vermietete Apartment bereits vor 12 Jahren erworben hatte.

Wie hoch ist die Steuer beim Verkauf von Immobilien?

Die Höhe der Spekulationssteuer bemisst sich an der Höhe des Einkommenssteuersatzes des Immobilienverkäufers. Dadurch ist es nicht möglich, pauschal anzugeben, welche Summe als Steuer beim Immobilienverkauf bezahlt werden muss.

Beispiele:

Herr Schulz erzielt bei einem Immobilienverkauf einen Gewinn in Höhe von 50.000 Euro. Hierfür wird die Spekulationssteuer fällig. Diese berechnet sich nach seinem persönlichen Einkommenssteuersatz von 32 %. Herr Schulz muss also 16.000 Euro an Steuern bezahlen.

Herr Markus erzielt ebenfalls 50.000 Euro Gewinn bei einem Immobilienverkauf. Da sein Einkommenssteuersatz jedoch nur bei 28 % liegt, muss er lediglich 14.000 Euro an Spekulationssteuer entrichten.

Wann entfällt die Steuer beim Verkauf von Immobilien?

Tatsächlich muss die Spekulationssteuer nicht bei allen Immobilienverkäufen gezahlt werden. Hier kommen drei Szenarien in Frage:

Wenn der Immobilienkauf mehr als 10 Jahre zurückliegt, fallen auf den Verkauf des Objekts keine Steuern an.
Wenn die Immobilie durchgehend selbst genutzt wurde, fallen auf den Immobilienverkauf keine Steuern an. Selbst dann nicht, wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht verstrichen ist.

Beispiele

Frau Schmidt hat vor 15 Jahren eine Eigentumswohnung gekauft, die durchgehend vermietet war. Nun möchte Frau Schmidt die Wohnung verkaufen. Sie erzielt einen Gewinn von 95.000 Euro, auf den sie keine Steuern zahlen muss, da die 10-Jahres-Frist bereits abgelaufen ist.

Familie Heinrich hat vor 5 Jahren ein Einfamilienhaus gekauft und dieses selbst bewohnt. Als sie aus beruflichen Gründen umziehen müssen, verkaufen sie das Objekt und erzielen einen Gewinn in Höhe von 42.000 Euro. Da sie das Haus durchgehend selbst bewohnt haben, müssen sie auf diesen Gewinn keine Steuern entrichten.

Herr Hamsel hat vor 8 Jahren eine Eigentumswohnung gekauft. Diese war in den ersten 5 Jahren vermietet. Nun wohnt Herr Hamsel seit 2022 selbst in dem Objekt. Als er es im Jahr 2024 verkauft, macht er einen Gewinn von 65.000 Euro. Diesen muss er nicht versteuern, da er im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren davor selbst in der Immobilie gewohnt hat.

Wie kann man Steuern beim Immobilienverkauf sparen?

Sie möchten beim Immobilienverkauf Steuern sparen? Dann sollten Sie wissen, dass Steuern lediglich auf den Gewinn, also abzüglich aller Ausgaben, die der Immobilienverkauf verursacht hat, erhoben werden. Das bedeutet, dass Sie die Kosten gegenrechnen können wie

Erwerbsnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer)
Nachträgliche Herstellungskosten, die den Wert der Immobilie erhöhen
Telefonkosten
Notar- und Grundbuchkosten
Kosten für Inserate, Makler
Fahrt- und Räumungskosten
Vorfälligkeitsentschädigung
Schuldzinsen bei vermieteten Wohnungen
Renovierungskosten

Die in Anspruch genommenen Abschreibungen (AfA) fließen in die Ermittlung der Spekulationssteuer für Immobilien ein. Sie werden jedoch nicht abgezogen, sondern hinzugerechnet. Indem Sie den so ermittelten Betrag mit Ihrem persönlichen Steuersatz multiplizieren, ermitteln Sie die Höhe der Spekulationssteuer.

und ähnliches vorab abziehen können. Lediglich der Betrag, der übrig bleibt, wird dann steuerlich berücksichtigt.

Welche Steuern fallen beim Verkauf mehrerer Immobilien an?

Immobilienbesitzer, die innerhalb eines kurzen Zeitraums mehrere Objekte verkaufen wollen, sollten vorab prüfen, ob sie dadurch die sogenannte Drei-Objekt-Grenze überschreiten. Diese besagt, dass Verkäufer, die mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren verkaufen, als gewerbliche Immobilienhändler einzustufen sind. In diesem Fall müssen Sie zusätzliche Gewerbe- und Umsatzsteuer zahlen. Das gilt auch für den Fall, dass die Immobilien im Vorfeld selbst genutzt wurden.

Achtung: Der Verkauf von drei oder mehr Immobilien in 5 Jahren kann schneller erreicht sein, als man mitunter denkt. Wer zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus besitzt und drei oder mehr Wohnungen aus dem Bestand veräußern möchte, fällt bereits unter diese Regelung und kann vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft werden.

Beispiel:

Herr Kunze hat vor 20 Jahren ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten erworben. Langsam wird ihm die Arbeit an der Immobilie aber zu viel und er möchte sich von einigen Wohnungen trennen. Im ersten Jahr verkauft er eine Wohnung, im zweiten Jahr zwei und dann nach einem weiteren Jahr noch einmal eine Wohnung. Herr Kunze bekommt anschließend eine Nachricht vom Finanzamt: Er wurde als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft und muss nun Gewerbe- und Umsatzsteuer entrichten.

Welche Steuern fallen beim Verkauf von Grundstücken an?

Beim Verkauf von Grundstücken gelten grundsätzlich dieselben Richtlinien wie beim Verkauf von Immobilien. Auch hier wird also eine Spekulationssteuer fällig, sofern das Grundstück vor Ablauf der 10-Jahres-Frist wieder veräußert wird. Da Grundstücke sich außerdem nicht wie eine Wohnung selbst nutzen lassen, findet dieser Aspekt bei der Beurteilung keine Berücksichtigung.

Beispiel:

Familie Marks hat vor drei Jahren ein Grundstück für 100.000 Euro gekauft, um darauf ein Einfamilienhaus zu errichten. Aufgrund einer Veränderung in der finanziellen Situation, hat die Familie diesen Plan mittlerweile aufgegeben. Sie verkauft das Grundstück für 140.000 Euro. Da die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist, muss sie auf den Gewinn Steuern zahlen.

Wichtig: Neben der Spekulationsfrist muss beim Verkauf von Grundstücken auch die Drei-Objekt-Grenze berücksichtigt werden. Wird ein großes Grundstück für einen gewinnbringenden Verkauf in vier kleine Grundstücke aufgeteilt, die später einzeln verkauft werden, kann der Verkäufer als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft werden. Dann muss zusätzlich Gewerbe- und Umsatzsteuer entrichtet werden.

Welche Steuern fallen beim Verkauf von geerbten Immobilien an?

Zusammen mit der Immobilie wird auch die Spekulationsfrist des Verstorbenen vererbt. Befand sich die Immobilie schon länger als 10 Jahre in seinem bzw. ihrem Besitz, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an. Dasselbe gilt, wenn der Erblasser die Immobilie ganz oder zumindest im Kalenderjahr, in dem die Immobilie vererbt wurde, sowie in den beiden Jahren davor selbst genutzt hat. Zusatzvorteil: Die Drei-Objekt-Grenze gilt bei geerbten Immobilien nicht.

Wichtig: Zusätzlich zu einer etwaigen Spekulationssteuer kann bei geerbten Immobilien gegebenenfalls eine Erbschaftssteuer anfallen. Ob diese fällig wird und wie hoch sie ausfällt, bemisst sich anhand verschiedener Faktoren.

Welche Steuern fallen bei einem Verlust im Immobilienverkauf an?

Ein verlustreicher Immobilienverkauf ist aus steuerlicher Sicht unproblematisch, denn die Spekulationssteuer fällt ausschließlich auf Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie an. Der Verlust kann außerdem genutzt werden, um den Gewinn aus einem weiteren Immobilienverkauf zu schmälern, damit insgesamt eine geringere Steuerabgabe gezahlt werden muss. Allerdings ist es nur möglich, Gewinne und Verluste aus Immobilienverkäufen zu verrechnen, die im gleichen Kalenderjahr getätigt wurden.

Fazit: Ein gut geplanter Hausverkauf spart Steuern

Wer eine Immobilie verkaufen und dabei Steuern sparen möchte, sollte vorab die individuelle Situation prüfen: Spekulationssteuer, Drei-Objekt-Grenze und weitere Details sind zu berücksichtigen. Die wichtigsten Fakten zu kennen und richtig zu bewerten, kann beim Immobilienverkauf viele tausend Euro an Steuern sparen. Gern unterstützen wir Sie bei dieser Aufgabe: Wir begleiten Sie durch den Verkaufsprozess und helfen Ihnen dabei einen angemessenen Preis zu erzielen.

Wichtig: Sie können zwar die Spekulationssteuer sparen, wenn Sie eine nicht selber genutzte Immobilie mindestens zehn Jahre nicht verkaufen. Daraus sollte aber nicht automatisch folgen, dass Sie in diesen Zeitraum nicht verkaufen. So kann es sich je nach Marktlage mitunter trotz Spekulationssteuer lohnen, einen Verkauf durchzuführen und nicht bis zum Ablauf der Spekulationsfrist zu warten.

Sprechen Sie uns gern einfach an. Zu Ihren steuerlichen Fragen können wir Ihnen gern einen Experten empfehlen, der sie rechtssicher berät.

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