Abschreibung 2023 für neue Wohngebäude

Abschreibung bedeutet, dass jedes Jahr ein bestimmter Prozentsatz der Investitionskosten einer Anschaffung vom zu versteuernden Einkommen abgezogen wird und dieses somit mindert. Es werden also Kosten angenommen, die der jährlichen „Abnutzung“ der Anschaffung entspricht.

Die Höhe der Abschreibung richtet sich nach der Abschreibungstabelle für Anlagegüter, welche von Zeit zu Zeit angepasst wird. Bei besonders hochwertigen Anlagen kann eine geänderte Nutzungsdauer erhebliche finanzielle Unterschiede machen. In diesem Jahr 2023 betrifft es – auch etwas medienwirksam –  unter anderem die Abschreibung von Wohnimmobilien.

Aber nun von Grund auf einiges erklärt:

1. Was ist die AfA oder Abschreibung?

Der Begriff AfA ist die Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“ und wird kurz Abschreibung genannt. Es kann sich bei abschreibungsberechtigten Anschaffungen um immaterielle und materielle Gegenstände handeln, die über einen längeren Zeitraum (>1 Jahr) eingesetzt werden und deren Anschaffungswert über 450 Euro übersteigen. Man kann aber nur Wirtschaftsgüter absetzen, die sich abnutzen. Bei Immobilien bedeutet das, dass nur das Bauwerk an sich und nicht das ganze Grundstück abgesetzt werden kann.

Man unterscheidet in zwei verschiedene Arten:

• Lineare Abschreibung

Lineare Abschreibung bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Abschreibungszeitraum gleich bleibt. Bei Immobilien kommt es darauf an, wann sie gebaut worden sind.

• Immobilie vor 1925 erbaut: jährliche Abschreibung zu 2,5% über 40 Jahre
• Immobilie nach 1925 erbaut: jährliche Abschreibung zu 3% über 50 Jahre

In der Regel wird für ein Gebäude eine Nutzungsdauer von 40 beziehungsweise 50 Jahren angesetzt. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer der Immobilie allerdings kürzer, kann beim Finanzamt auch eine schnellere Abschreibung mit höheren Abschreibungssätzen beantragt werden. Voraussetzung ist allerdings ein Sachverständigengutachten.

Die aus dem Ansatz des höheren pauschalen AfA-Satzes resultierende kürzere Abschreibungsdauer von 33 Jahren hat aber keinen Einfluss auf die Beurteilung der tatsächlichen Nutzungsdauer von Wohngebäuden. Diese wird regelmäßig auch mehr als 50 Jahre betragen.

• Degressive Abschreibung

Die degressive Abschreibung ist eine Form der AfA in fallenden Jahresbeträgen, die nach einem festen gleichbleibenden Prozentsatz von den Anschaffungskosten berechnet wird. Das bedeutet, dass die Abschreibung am Anfang am höchsten ist und in den Folgejahren sinkt.

In der Regel startet die Abschreibung mit dem Kauf der Immobilie und endet mit deren Verkauf oder mit dem Ende des Abschreibungszeitraums bzw. der Nutzungsdauer. Danach kann der Immobilieneigentümer nicht mehr von der Abschreibung profitieren. Wird die Immobilie verkauft, so beginnt für den neuen Eigentümer ein neuer Abschreibungszeitraum. Dies bedeutet, dass er die AfA erneut für bis zu 50 Jahre geltend machen kann (je nach Art der Immobilie).

2. Wie wird der Abschreibungswert ermittelt?

Haben Sie eine Immobilie gekauft oder vermietet, so können Sie nicht einfach den Kaufpreis samt Kaufnebenkosten für die AfA zugrunde legen. Stattdessen ist eine Kaufpreisaufteilung erforderlich. Der Grund liegt darin, dass das Einkommensteuerrecht vorsieht, dass ausschließlich der Wertverlust einer Immobilie in Form von Abschreibungen berücksichtigt wird – nicht aber der Grundstücksanteil, da dieser keinem Wertverlust unterliegt.

Je nachdem, ob sich die Immobilie in einem Gebiet mit hohen Bodenrichtwerten befindet oder eben nicht, kann es unter Umständen vorteilhafter sein, eine pauschale Kaufpreisaufteilung vorzunehmen. Dabei ist das Verhältnis 80 Prozent Gebäudewert zu 20 Prozent Grundstückswert üblich. Es wird auch von vielen den Finanzämtern akzeptiert.

Eine konkrete Berechnung des Gebäudeanteils gestaltet sich ziemlich kompliziert – etwa dann, wenn es sich um einen sanierten Altbau handelt und der Zustand nicht unbedingt dem Baujahr entspricht. Gerade bei hohen Bodenrichtwerten ist die Angabe des tatsächlichen Baujahrs nachteilig. Daher besteht die Möglichkeit das fiktive Baujahr zu ermitteln und diesen Wert bei der Berechnung des Grundstückanteils heranzuziehen. In solchen Fällen ist ein Steuerberater empfehlenswert!

3. Wer profitiert von der Abschreibung?

Der Staat geht davon aus, dass sich jedes Gebäude über die Zeit abnutzt, jedes Jahr ein bisschen an Wert verliert und am Ende der Nutzungsdauer wertlos ist. Daher können Immobilienerwerber die Anschaffungs- und Herstellungskosten im Laufe der Jahre von der Steuer absetzen.

Von Abschreibungen profitiert, wer:

• seine Immobilie zur Gewinnerzielung nutzt, also sie vermietet oder verpachtet
• eine denkmalgeschützte Immobilie saniert

4. Wann kann die Abschreibung nicht angewendet werden?

• Für selbstgenutztes Wohneigentum

Hinweis: Wird eine Immobilie verbilligt vermietet – beispielsweise an Freunde oder Familie – so ist aus steuerlicher Sicht Vorsicht geboten. Eine vollständige Abschreibung kann in der Regel nur erfolgen, wenn die Miete mind. 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Liegt die Miete darunter, so wird die Abschreibung anteilig gekürzt.

5. Kann ich die Immobilie erst bewohnen, dann vermieten und trotzdem die Abschreibung nutzen?

Kommt es dazu, dass eine Immobilie erst genutzt und zu einem späteren Zeitpunkt vermietet wird, so wird ab dem Vermietungszeitpunkt die Abschreibung in Anspruch genommen. Rückwirkend kann die AfA nicht geltend gemacht werden. Wer eine Immobilie beispielweise 10 Jahre selber bewohnt und anschließend vermietet, kann dann nur noch 40 statt 50 Jahre lang die AfA in Anspruch nehmen.

6. Was kann alles abgeschrieben werden?

Anschaffungs- und Nebenkosten:

• Kaufpreis
• Notarkosten
• Maklerprovision
• Grunderwerbssteuer
• Gebühren des Grundbuchamtes
• Schätz-und Gutachterkosten
• Gerichtskosten (bei Erwerb bei Zwangsversteigerungen)

Herstellungskosten:

• Kosten für Baugenehmigung- und abnahme
• Architkenhonorar
• Handwerkerkosten
• Baumaterial
• Ausschachtungsarbeiten und Aufwendungen übliche Erdarbeiten, laut Einkommenssteuerhinweis (H 6.4 EStH)

• erstmals installierte Anschlüsse ans Strom-, Gas-, Wasser- und Abwassernetz
• Umzäunung, dazu zählen auch Hecken oder Bäume
• Entfernung von Betriebsvorrichtungen, laut Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH vom 25.1.2006, I R 58/04, BStBl II 2006, 707)
• Fahrtkosten zur Baustelle (H 6.4 EStH)
• Ablöse- und Abstandszahlungen (H 6.4 EStH)

Kosten, die nicht unmittelbar mit dem Gebäude zusammenhängen, wie beispielsweise die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch zählen nicht zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten, sondern sind abziehbare Werbekosten, die in dem Jahr, in dem sie anfallen, steuermindern berücksichtigt werden.

Hinweis: Bei hohem Sanierungsaufwand Steuernachteil

Wer eine gebrauchte Kapitalanlageimmobilie erwirbt und umgehend Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten durchführen will, muss beachten, dass Renovierungsabschreibungen über einen kurzen Zeitraum in den ersten drei Jahren nach Erwerb nur dann möglich sind, wenn die Kosten nicht mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten betragen (ohne Mehrwertsteuer). Liegen die in den ersten drei Jahren nach Kauf getätigten Investitionen höher, so werden diese Kosten steuerlich wie Anschaffungskosten behandelt mit der Folge, dass sie linear im Laufe von 40, beziehungsweise 50 Jahren abgeschrieben werden müssen. Diese auch als „Instandhaltungsstau-Paragraph“ verspottete Regelung wird von Experten scharf kritisiert, da Käufer alter Häuser notwendige Sanierungen aus Steuergründen verzögern könnten.

7. Die verschiedenen Abschreibungs-Arten

• AfA für Neubauten

Jemand, der ein neues Gebäude errichtet und anschließend vermietet, profitiert von der Neubau-AfA. Eine lineare Abschreibung gilt für Neubauten mit einem Abschreibungssatz von zwei Prozent jährlich. Der Bauherr kann demnach 50 Jahre lang jeweils 2 % der Herstellungskosten steuerlich geltend machen.

• Sonder-AfA für neu geschaffenen Wohnraum

Wer eine Mietwohnung durch Neubau, Dachausbau oder Dachaufstockung schafft konnte bis zum 31.12.2021 zusätzlich zur Neubau-AfA von einer Sonder-AfA in Höhe von bis zu 5 % jährlich profitieren. Diese wurde über einen Zeitraum von vier Jahren gewährt. Sie ist im § 7b EstG geregelt und bis maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter absetzbar. Diese Möglichkeit gibt es derzeit leider nicht

Die Vorraussetzung war außerdem, dass die Wohnung mind. 10 Jahre lang zu Wohnzwecken verwendet wurde. Auch hinsichtlich der Herstellungs- und Anschaffungskosten gibt es Kostenobergrenzen: Wer mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgibt, ging leer aus, da Luxuswohnungen nach Ansicht der Bundesregierung keiner Förderung bedürfen.

• AfA für Altbauten

Auch für vermietete Altbauten gilt die lineare AfA. Je nach Baujahr sind Abschreibungsbetrag und Abschreibungszeitraum unterschiedlich:

1. Für Häuser, die ab 1925 errichtet wurden, können 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
2. Für Häuser, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 Prozent für einen 40-jährigen Abschreibungszeitraum.

• AfA für denkmalgeschützte Immobilien

Der Gesetzgeber gewährt für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, besonders hohe Steuervorteile.

1. Für die Anschaffungskosten ohne die Renovierungskosten gibt es die lineare AfA für Altbauten von 3 Prozent (für Häuser, die nach 1925 errichtet wurden) oder 2,5 Prozent (für Häuser, die vor 1925 gebaut wurden).
2. Zusätzliche können Kapitalanleger die reinen Modernisierungskosten für denkmalgeschützte Häuser acht Jahre lang mit jährlich neun und weitere vier Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich geltend machen.

• AfA für Modernisierungen

Abschreibungen für Modernisierungsarbeiten können im Gegensatz zu den Anschaffungskosten in einem kurzen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Modernisierungs- und Sanierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von 2 bis 5 Jahren abgeschrieben werden. Der Eigentümer kann sich beispielsweise dazu entscheiden, ob er die Kosten in zwei Jahren zu 50 % oder in fünf Jahren zu 20 % abschreiben will. Kleine Instandhaltungskosten sind sofort in einem Jahr absetzbar.

• AfA für Gewerbe

Für gewerblich genutzte Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, geht der Gesetzgeber ebenfalls von einer ähnlich schnellen Abnutzung aus. Deshalb können solche Wirtschaftsgebäude 33 1/3 Jahre lang in der Regel mit ebenfalls jeweils drei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von der Steuer abgesetzt werden (§ 7 Abs. 1 EstG).
AfA gilt auch bei selbstständigen Gebäudeteilen: Die Bestimmungen über die Gebäude-AfA können auch auf Gebäudeteile angewendet werden, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind (nach § 7 Abs. 5a EstG; vergleiche R 4.2 Abs. 4 EStR). Dabei kann es sich um Ladeneinbauten, bestimmte Mietereinbauten, Schaufensteranlagen oder Gaststätteneinbauten handeln.

8. Kann man eine geschenkte oder geerbte Immobilie abschreiben?

Prinzipiell können geerbte oder geschenkte Immobilien nicht abgeschrieben werden, da sie nicht im Rahmen einer geschäftlichen Tätigkeit erworben wurden. Es gibt dennoch andere Steuervorteile, die für geerbte oder geschenkte Immobilien in Frage kommen können, je nachdem, wie die Immobilie genutzt wird. Zum Beispiel könnten Sie in Betracht ziehen, die Immobilie zu vermieten und die Einkünfte aus der Vermietung als Einkommen zu versteuern. Auch die Möglichkeiten einer Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer sollten beachtet werden. Es empfiehlt sich daher, sich in solchen Fällen von einem Steuerberater oder Finanzexperten beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle Steuerpflichten ordnungsgemäß erfüllt werden und alle steuerlichen Vorteile genutzt werden, die Ihnen zustehen.

9. Was passiert, wenn der Abschreibungszeitraum vorbei ist?

Wenn der Abschreibungszeitraum einer Immobilie vorbei ist, bedeutet dies, dass die AfA für diese Immobilie abgeschlossen ist. Das heißt, dass keine weiteren AfA-Abschreibungen mehr für diese Immobilie vorgenommen werden können und dass der Buchwert (der Wert, der auf der Bilanz eines Unternehmens ausgewiesen wird) der Immobilie nicht mehr verringert werden kann. Dies hat jedoch keine Auswirkungen auf die Nutzung der Immobilie. Sie können die Immobilie weiterhin für ihr Geschäft nutzen und Einkünfte aus der Nutzung erzielen.

Wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten, könnte es jedoch sein, dass der Verkaufspreis durch den abgeschlossenen AfA-Zeitraum beeinflusst wird. Dies hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Alter und Zustand der Immobilie, der Lage und den lokalen Marktbedingungen. Es empfiehlt sich daher, einen Immobilienmakler oder einen anderen Experten zu konsultieren, um eine realistische Einschätzung des Verkaufswerts zu erhalten.

10. Fazit

Die AfA oder auch die Abschreibung ist ein Steuersystem, das Unternehmen und Selbstständigen ermöglicht, die Kosten von Wirtschaftsgütern, die für ihr Geschäft genutzt werden, über einen bestimmten Zeitraum abzuschreiben. Dies kann dazu beitragen, die Belastungen für Unternehmen und Selbstständige zu verringern und ihnen mehr finanziellen Spielraum für Investitionen und Wachstum zu geben. Allerdings gibt es auch Kritik an der AfA, da sie manchmal als Steuerschlupfloch genutzt werden kann und möglicherweise nicht immer in vollem Umfang die tatsächliche Abnutzung von Wirtschaftsgütern widerspiegelt. Insgesamt hängt das Fazit zur AfA also davon ab, wie Sie die Vor- und Nachteile dieses Steuersystems betrachten und wie es in Ihrem spezifischen Kontext angewendet wird.