Endlich ist er da: Leipzigs neuer Mietspiegel 2025

Der Mietspiegel Leipzig sorgt jedes Jahr für hohes Interesse

Der Mietspiegel Leipzig dient als rechtssichere und transparente Grundlage für Mieterhöhungen, Neuvertragsmieten und zur Vermeidung von Mietpreisüberhöhungen sowie Mietwucher. Soweit die offizielle Definition.

Mit welchem Ziel wird der Mietspiegel Leipzig erstellt?

• Transparenz und Fairness auf dem Wohnungsmarkt
• Schutz vor willkürlichen Mieterhöhungen
• Orientierung für Vermieter bei der Mietpreisgestaltung
• Vermeidung von Mietpreisüberhöhung und Mietwucher
  

  Vorteile für die Stadt:

  • Vermeidung von Mietpreisexplosionen
  • Förderung sozial durchmischter Quartiere
  • Unterstützung bei der Planung von Neubau- und Sanierungsprojekten

  Vorteile für die Wohnungswirtschaft:

  • Kalkulationssicherheit für Investoren und Vermieter
  • Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten durch klare Vorgaben

Ist der Leipziger Mietspiegel ein offizielles Dokument?

Der Mietspiegel ist gemäß § 558d BGB als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. Dies bedeutet, dass er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und bei gerichtlichen Auseinandersetzungen eine sogenannte „Vermutungswirkung“ hat – das heißt, Gerichte gehen grundsätzlich von der Richtigkeit der Angaben aus, sofern keine gegenteiligen Beweise vorliegen.

Beteiligte Institutionen am Mietspiegel Leipzig:

• Deutscher Mieterbund – Mieterverein Leipzig e.V.
• Plattform von Leipziger Wohnungsgenossenschaften „wohnen bei uns“
• Haus & Grund Leipzig e.V.
• Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH
• Hochschule Anhalt, Fachbereich Immobilienwirtschaft
• Universität Leipzig, Institut für Empirische Wirtschaftsforschung
• Amt für Statistik und Wahlen

• Stadtplanungsamt Leipzig
• Amt für Geoinformation und Bodenordnung
• Sozialamt Leipzig

Der Mietspiegel gilt für das gesamte Stadtgebiet Leipzig (Gebietsstand 2025). Er ist nicht auf Nachbargemeinden übertragbar, da dort andere wohnungsmarktspezifische Faktoren gelten. Für Wohnungen außerhalb des Anwendungsbereichs kann der Mietspiegel als „einfacher Mietspiegel“ zur Orientierung herangezogen werden – rechtlich verbindlich ist er dort jedoch nur bedingt.

Ausgeschlossene Wohnungen vom Mietspiegel Leipzig:

• Wohnungen ohne vom Vermieter bereitgestellte Warmwasserversorgung
  • Wohnungen ohne Toilette, Bad, Küche oder Heizung
  • Wohnungen mit weniger als 20 m² oder mehr als 200 m² Wohnflächn
  • Öffentlich geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung
  • Besonderheit: Möblierte Wohnungen, Häuser, Apartments

Wie wurden die Daten in Leipzig genau erhoben?

Die Datenerhebung erfolgte im Herbst 2024 und basierte auf einer repräsentativen Stichprobe von Leipziger Haushalten.

• • Primäre Haushalte: 13.863
  • Reservehaushalte: 12.023
  • Ein-/Zweifamilienhäuser: 366
  • Bruttostichprobe: 12.366 Haushalte (inkl. Ein-/Zweifamilienhäuser)
  • Befragungszeitraum: Oktober 2024 bis Januar 2025
  • Mieter und Vermieter waren zur Auskunft verpflichtet
  • Großvermieter wurden vorab kontaktiert und zur Teilnahme motiviert
  • Wohnungen, deren Mieten in den letzten sechs Jahren nicht verändert wurden, waren ausgeschlossen

Was wird bei der Erstellung des Mietspiegels Leipzig berücksichtigt?

Die Mietspiegeltabellen geben für jede Kombination aus Baujahr, Wohnungsgröße, Ausstattung und Lage einen sogenannten „Spannbereich“ an. Innerhalb dieses Bereichs bewegt sich die ortsübliche Vergleichsmiete.

Einflussfaktoren:

• Baualtersklasse (z.B. vor 1919 oder ab 2011)
• Wohnungsgröße (z.B. <40 m², 80–100 m², >100 m²)
• Ausstattung (z.B. Bad, Balkon, Aufzug, Einbauküche)
• Lagekategorie (einfach, mittel, gut)

Welche Regeln und Grenzen haben Mieterhöhungen in Leipzig?

• Mindestfrist: 15 Monate seit der letzten Mieterhöhung
• Kappungsgrenze: Maximal 20% (ab 1.7.2025: 15%) innerhalb von 3 Jahren
• Zustimmung: Mieter müssen der Erhöhung zustimmen
• Wirksamkeit: Erhöhung wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens wirksam
• § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig
• Neuvertragsmieten dürfen maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Praktische Tipps für Vermieter in Leipzig

Eine gut dokumentierte Modernisierung (z.B. neues Bad, neue Fenster, energetische Sanierung) kann die Vergleichsmiete erhöhen – aber nur im zulässigen Rahmen!

• Prüfen Sie regelmäßig die Vergleichsmiete Ihrer Objekte.
• Halten Sie die gesetzlichen Fristen und Grenzen bei Mieterhöhungen ein.
• Dokumentieren Sie Modernisierungen und Ausstattungsverbesserungen.
• Nutzen Sie den Mietspiegel-Rechner und die Lagekarte.

Welchen Hintergrund hat die Mietpreisbremse in Leipzig

Die Mietpreisbremse wurde mit der Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung für Leipzig eingeführt und  gilt für das gesamte Stadtgebiet bis mindestens 31. Dezember 2025. Hintergrund der Mietpreisbremse ist, allen Akteuren am Wohnungsmarkt Sicherheit und Orientierung zu bieten. Er schützt vor überhöhten Mieten, fördert Transparenz und trägt zur sozialen Balance in Leipzig bei.

Allerdings gibt es auch andere Stimmen – nämlich die der Vermieter. Auch wenn wir als Makler beide Seiten der Marktteilnehmer verstehen, sind die Argumente besonders von privaten Vermietern nachvollziehbar. Zusammengefasst sind diese nicht glücklich über die Mietpreisbremse. Und da geht es wirklich nicht darum, mit Vermietung reich zu werden – wir kennen all diese Argumente – sondern es geht darum, in Wohnraum zu investieren, um auch für Mieter ein modernes Wohnerlebnis zu schaffen.

Von einer attraktiven energetischen Sanierung, die auch langfristig für den Geldbeutel des Mieters und für die Umwelt nur Vorteile hat, ist man bei den heutigen Zinsen und Baukosten ganz schnell an der Grenze dessen, was auf den Mieter umgelegt werden kann und darf. Und so schlagen bei diesem Thema immer 2 Herzen in unserer Brust.

Wie wirken sich die aktuellen politischen Entscheiungen derzeit auf Investitionen im Wohnungsmarkt aus?

Viele Investoren suchen nach stabilen und planbaren Rahmenbedingungen, um langfristige Entscheidungen treffen zu können. Wenn politische Vorgaben immer wieder geändert werden, könnten sich Investoren zurückziehen und ihre Mittel eher in stabilere Märkte oder Sektoren investieren. Dies könnte langfristig zu einer spürbaren Verschlechterung der Versorgung mit Wohnungen führen. Noch ist in Leipzig sehr wenig davon zu spüren, aber  es braucht auch hier eine ausgewogene Kombination aus einer verstärkten Neubautätigkeit, einer Reform der Nebenkostenstruktur und einer politischen Planung, die sowohl die Interessen der Mieter als auch der Investoren berücksichtigt.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse:

• • Vormiete lag bereits über 10% über der Vergleichsmiete
  • Gilt für alle nicht preisgebundenen Wohnungen.
  • Modernisierung in den letzten 3 Jahren (nur der Modernisierungszuschlag darf zusätzlich berechnet werden)
  • Erstvermietung nach 1. Oktober 2014
  • umfassend modernisierte Wohnungen

Entwicklung der Mieten in Leipzig

• In den letzten 10 Jahren sind die Mieten in Leipzig kontinuierlich gestiegen, allerdings langsamer als in anderen Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg.
• Die durchschnittliche Nettokaltmiete lag 2015 noch bei ca. 5,50 €/m², 2025 liegt sie – je nach Lage und Ausstattung – zwischen 6,50 und 10,00 €/m².
• Wer genau nachlesen möchte: Hier gibt es den Download des Mietspiegels 2025-2027 für Leipzig

Welche Ursachen hat der Anstieg der Mieten in Leipzig?

Die Mietpreise sind seit 2000 um rund 40 Prozent gestiegen, was zunächst wie eine deutliche Belastung für die Mieter wirkt. Doch trotz der Mietpreisbremse in Leipzig, die bis 2029 verlängert wurde, steigen die Mieten weiterhin. Die Bremse soll eigentlich verhindern, dass Mieter von überhöhten Mietforderungen betroffen werden. In der Praxis führt sie jedoch dazu, dass Investoren zögerlicher werden, in den Neubau oder die Renovierung von Wohnungen zu investieren. Die Sorge, dass eine zu starke Regulierung langfristig zu einem Rückgang des Angebots führt, ist nicht unbegründet.

Ein oft vernachlässigter Faktor in der Debatte um steigende Mieten sind die Nebenkosten, die den Mietern zusätzlich zur eigentlichen Kaltmiete auferlegt werden. Besonders die Energiepreise sind in den letzten Jahren stark gestiegen – Gas und Heizöl um 205 Prozent, Strom um 175 Prozent. Diese steigenden Kosten können die finanzielle Belastung von Mietern erheblich erhöhen, sind aber völlig unabhängig vom Vermieter selber.

• Bevölkerungswachstum: Leipzig ist eine der am schnellsten wachsenden Städte Deutschlands.
• Zuzug von Studierenden, jungen Familien und Fachkräften
• begrenztes Wohnungsangebot in zentralen Lagen
• steigende Bau- und Sanierungskosten
• Erhöhung der Nebenkosten

Prognose für Leipzig:

Die Mietpreisentwicklung wird sich voraussichtlich weiter moderat fortsetzen, da der Wohnungsneubau die hohe Nachfrage nur teilweise decken kann. Allein das prognostizierte Bevölkerungswachstum, nachdem Leipzig bis 2050 über 700.000 Einwohner hat, wird diese Entwicklung befeuern. Der Zuzug kommt hauptsächlich von jungen Menschen, die Leipzig kennen- und lieben gelernt haben. Das ist unsere langjährige Erfahrung mit unseren Kunden. Aber auch umlagefähige Modernisierungen und die energetische Sanierung wird zur Erhöhung vieler Mieten beitragen. Hier bietet sich bestenfalls eine Gegensteuerung durch Förderung an, was die Politik und die Gesetzgebung regeln muss.

Wir für Sie:

Sie haben Fragen zum Mietspiegel, möchten selber eine Wohnung vermieten oder Ihr Vermietungspotential prüfen lassen? Melden Sie sich gern bei uns. Ihre persönliche Ansprechpartnerin ist in unserem Haus Vanessa Goretzki.