Nebenkosten beim Immobilienkauf – alle Infos und hilfreiche Tipps

Beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung müssen nicht nur die Immobilienkosten berücksichtigt werden. Zusätzlich entstehen auch Finanzierungskosten und immer Kaufnebenkosten. Wie hoch diese ausfallen, unterscheidet sich ein wenig in den Bundesländern, insgesamt können sie sich jedoch auf bis zu 12 Prozent des Kaufpreises summieren. Im nachfolgenden Ratgeber erklären wir Ihnen, welche Kaufnebenkosten bei Immobilien obligatorisch auf Sie zukommen und welche optional entstehen können.

Inhaltverzeichnis

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1 Nebenkosten beim Immobilienkauf – alle Infos und hilfreiche Tipps

1.1 Welche Kaufnebenkosten fallen bei Immobilien an?

1.2 Obligatorische Kaufnebenkosten für Immobilien

1.2.1 Grunderwerbssteuer

1.2.2 Notarkosten

1.2.3 Kosten für den Grundbucheintrag

1.3 Optionale Kaufnebenkosten für Immobilien

1.3.1 Maklerkosten

1.3.2 Sanierungs- und/oder Renovierungskosten

1.3.3 Optionale Gutachterkosten

1.4 Beispielrechnung Kaufnebenkosten bei Hauskauf bzw. Wohnungskauf

1.5 Fazit: Kaufnebenkosten für Immobilien sind nicht zu unterschätzen

1.6 Was Kunden über uns sagen

1.7 Sie haben Fragen?

Welche Kaufnebenkosten fallen bei Immobilien an?

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, orientiert sich in erster Linie am Preis, den der Verkäufer für seine Immobilie aufruft. Um zu prüfen, ob das Objekt in den persönlichen Finanzierungsrahmen passt, müssen jedoch auch die Kaufnebenkosten beachtet werden. Einige der Kaufnebenkosten bei Hauskauf oder Wohnungskauf sind obligatorisch, andere hingegen optional.

Obligatorische Nebenkosten beim Immobilienerwerb:

Grunderwerbssteuer
Kosten für den Grundbucheintrag
Notarkosten

Optionale Nebenkosten beim Immobilienerwerb:

Maklerkosten
Sanierungs- und/oder Renovierungskosten
Gutachterkosten
Energieberaterkosten
Finanzierungsosten

Tipp: Die oben gelisteten Kaufnebenkosten fallen bei Haus- und Wohnungskauf gleichermaßen an. Es ergeben sich jedoch Unterschiede bei den späteren Nebenkosten für die Immobilie. Auch diese sollten vor dem Kauf möglichst genau kalkuliert werden, um sicherzustellen, dass das Objekt nach dem Kauf auch unterhalten werden kann.

Obligatorische Kaufnebenkosten für Immobilien

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer wird beim Kauf von Haus, Wohnung oder Grundstück immer fällig. Ihre Höhe richtet sich nach dem Bundesland, in dem das Objekt liegt. Wie hoch die Summe ausfällt, kann dementsprechend variieren. Die folgende Auflistung zeigt, wo der Steuersatz in den einzelnen Bundesländern liegt:

Prozent	Bundesländer
3,5	Bayern
5,0	Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
5,5	Hamburg, Sachsen
6,0	Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
6,5	Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Tabelle 1: Grunderwerbssteuer nach Bundesländern

Ob die Grunderwerbssteuer im Rahmen der Kaufnebenkosten für Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus zum Beispiel in Bayern oder Sachsen bezahlt werden muss, macht im Ergebnis einen großen Unterschied.

Beispiel: Bei einem Immobilienkaufpreis von 500.000 Euro beträgt die Steuer in Sachsen 27.500 Euro, in Bayern nur 17.500€, in Hessen jedoch 30.000€.

Wichtig: Die Grunderwerbssteuer wird erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig. Die Käufer erhalten hierfür ein entsprechendes Schreiben vom Finanzamt. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch durchgeführt werden. Prinzipiell wäre es auch möglich, dass der Verkäufer die Steuer bezahlt. In aller Regel wird dieser Posten jedoch dem Käufer zu Lasten gelegt.

Notarkosten

Ein Immobilienkauf muss immer notariell begleitet werden. Der Notar verlangt hierfür ein Honorar, welches normalerweise vom Käufer zu tragen ist. Die Notarkosten setzen sich aus Kosten für Beratungs- und Vollzugstätigkeiten, die Beurkundung des Vertrags und die Bestellung der Grundschuld zusammen. Sie liegen durchschnittlich bei 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro schlagen sie also mit 5.000 bis 10.000 Euro zu Buche.

Kosten für den Grundbucheintrag

Unter den Kaufnebenkosten für eine Eigentumswohnung oder ein Haus machen die Kosten für den Grundbucheintrag den kleinsten Posten aus. Sie liegen bei ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises und müssen an das Grundbuchamt gezahlt werden. Die Eintragung ins Grundbuch ist obligatorisch und wird durch den Notar beantragt. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro liegt der Betrag bei ungefähr 2.500 Euro, wenn wir bei diesem Beispiel bleiben.

Optionale Kaufnebenkosten für Immobilien

Maklerkosten

Wird eine Immobilie über einen Makler vermittelt, erhält dieser bei erfolgreichem Abschluss ein Honorar. Die Maklerkosten sind jeweils anteilig zu 50 Prozent von Käufer und Verkäufer zu übernehmen sind. Sie werden also fair geteilt. Das gilt in den meisten Fällen auch dann, wenn nur der Verkäufer den Makler engagiert hat. Lediglich in Ausnahmefällen übernimmt der Verkäufer das Honorar komplett. Die Maklerkosten liegen bei einer 50:50-Aufteilung pro Partei im Schnitt bei 3,0 Prozent des Kaufpreises (oder 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer).

Beim beispielhaften Kaufpreis von 500.000 Euro wären dies für Privatpersonen noch einmal 17.850 Euro, die als Kaufnebenkosten für die Immobilie anfallen.

Sanierungs- und/oder Renovierungskosten

In vielen Fällen werden Immobilien gekauft und nicht direkt bezogen, sondern die Käufer entscheiden sich dafür, zumindest zu renovieren – also neu tapezieren, streichen oder Bodenbelag verlegen. Die Kosten hierfür sollten von vornherein einkalkuliert werden.

Das gilt umso mehr, wenn größere Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen geplant sind. Eine neue Heizung, die Modernisierung der Elektrik oder gar ein neues Dach bei Einfamilienhäusern können schnell mit fünfstelligen Beträgen zu Buche schlagen. Auskunft über die Maßnahmen und deren Kosten können von einem Energieberater gut eingeschätzt werden.

Hinweis: Nicht nur die Renovierung einer Immobilie verursacht zusätzliche Kosten. Auch eine neue Einrichtung und der Umzug können teuer werden. Sie möchten den Garten in Ihrem neuen Zuhause neu gestalten oder eine Terrasse anlegen? Auch diese Kosten gilt es, im Vorfeld grob zu überschlagen, damit Sie tatsächlich über das nötige Budget für die Verwirklichung Ihrer Immobilienträume verfügen.

Optionale Gutachterkosten

Wer sich vor dem Kauf einer Immobilie genau über den Zustand des Objekts informieren will, bestellt einen Gutachter. Der prüft zum Beispiel die Bausubstanz oder die Elektrik und gibt Hinweise und Tipps rund um sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen. Einen solchen Gutachter bestellt immer der Käufer, der dementsprechend auch die Kosten zu tragen hat. Diese richten sich nach der Art des Gutachters sowie dem gewünschten Leistungsumfang. Günstiger als einen Gutachter kann man auch eine Baufirma beauftragen, die sich die Bausubstanz ansieht und Auskunft geben kann.

Dasselbe gilt für einen Energieberater, der sinnvollerweise eher beim Kauf eines Einfamilienhauses, weniger beim Kauf einer Eigentumswohnung geeignete Maßnahmen empfehlen kann.

Üblicherweise ist aber ein Blick in die Protokolle der Eigentümergemeinschaft beim Kauf einer Wohnung schon sehr aufschlussreich und in den meisten Fällen ausreichend.

Beispielrechnung Kaufnebenkosten bei Hauskauf bzw. Wohnungskauf

In unserem Ratgeber haben wir die einzelnen Posten der Kaufnebenkosten für Immobilien anhand eines fiktiven Kaufpreises in Höhe von 500.000 Euro berechnet. Die folgende Tabelle fasst die einzelnen Beträge zusammen und zeigt, wie hoch die Gesamtsumme der Erwerbsnebenkosten ausfällt.

Kaufnebenkosten	Sachsen
Grunderwerbssteuer	27.500 Euro
Notarkosten	5.000 – 10.000 Euro
Grundbucheintrag	ca. 2.500 Euro
Maklerprovision inkl. MwSt.	ca. 17.850 Euro
Sanierung und Renovierung	individuell
Gutachten	individuell
Gesamtsumme	ca. 53.000 – 58.000 Euro

Tabelle 2: Kaufnebenkosten für Immobilien in Sachsen

Fazit: Kaufnebenkosten für Immobilien sind nicht zu unterschätzen

Die Kaufnebenkosten machen beim Erwerb einer Immobilie einen großen Kostenpunkt aus. Umso wichtiger ist, dass sie im Vorfeld möglichst genau kalkuliert und im eigenen Finanzierungsrahmen eingeplant werden. Denn: Normalerweise sind die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu bezahlen – Finanzierer integrieren diese nur ungern in das Darlehen.

Sie haben noch Fragen zu den Kaufnebenkosten bei Immobilien oder sind auf der Suche nach einem Finanzierungsexperten? Als erfahrene Makler verfügen wir nicht nur über eine umfassende Expertise auf dem Immobilienmarkt, sondern stellen Ihnen auch gern die Kontakte aus unserem weitreichenden Netzwerk zur Verfügung. So finden Sie schnell und bequem einen seriösen Finanzierungspartner. Nehmen Sie am besten gleich Kontakt zu uns auf.

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