Ratgeber Erbimmobilien

Wir erben ein Haus – Was nun?

Die Nachricht zu erhalten, eine Immobilie zu erben, lässt bei Ihnen sicher viel Freude aber auch einige Fragezeichen aufkommen: „Und was nun? Was muss ich alles beachten? Was mache ich mit der Immobilie? Möchte ich die Immobilie selbst nutzen oder verkaufe ich sie? Und kann ich das überhaupt alleine entscheiden? Muss ich meine Geschwister auszahlen?“ Viele Fragen – kein Wunder: Immobilien gehören zu den bedeutendsten Vermögenswerten einer Erbschaft. Und da ist Sorgfalt gefragt.

Inhaltverzeichnis

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1 Wir erben ein Haus – Was nun?

1.1 Wer ein Haus erbt oder vererben möchte, hat vor allem grundsätzliche Fragen wie

1.2 Wie wird ein Haus oder Immobilie unter allen Erben aufgeteilt?

1.2.1 Die Klärung der Nachlassregelung

1.2.2 Mein letzter Wille: Testament, Vermächtnis oder Erbvertrag

1.2.3 Die Erbfolge: Kinder, Ehepartner, Geschwister, Eltern, Lebensgefährten – wer bekommt was?

1.2.4 Wenn Sie das Haus nicht allein erben: Die Erbengemeinschaft

1.2.5 Möglichkeiten der Erbauseinandersetzung in einer Erbengemeinschaft:

1.3 Soll ich das Erbe annehmen oder ausschlagen?

1.3.1 Schon mal eins vorweg – es geht nur ganz oder gar nicht!

1.4 Das Grundbuch. Was steht drin, was muss rein?

1.5 Verwandtschaft und Steuerklasse bestimmten über Freibeträge und Steuern auf das Erbe

1.5.1 Hier eine Übersicht der verschiedenen Verwandtschaftsgrade und ihre Freibeträge:

1.6 Wie wird ein Haus im Erbfall bewertet?

1.6.1 Muss ich ein Gutachten erstellen lassen?

1.7 Die Nutzung der geerbten Immobilie – wägen Sie gut ab!

1.7.1 Die Eigennutzung

1.7.2 Vermietung oder Verkauf

1.8 Die Erbschaftssteuer in Deutschland – eine kurze Einordnung der aktuellen Lage

1.9 So funktionieren Erbbaurechtsverträge

1.10 Was Kunden über uns sagen

1.11 Sie haben Fragen?

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Ratgeber Erbimmobilien

Eine geerbte Immobilie kann Ihre wirtschaftliche Situation verändern – und zwar sowohl positiv als auch negativ. Und meist hat sie auch einen ganz eigenen emotionalen Wert. Das lässt leicht ein Gefühl von Ratlosigkeit und Unsicherheit aufkommen, wie man in dem Urwald aus Paragraphen und Emotionen den richtigen Weg mit der geerbten Immobilie finden soll.

Damit Sie genau dieses Gefühl nicht einhüllt, ist es wichtig, umfassend informiert zu sein: Es gilt gesetzliche Fristen, rechtliche Regelungen und steuerliche Forderungen zu kennen und einzuhalten. Darüber hinaus ist es wichtig, den Wert der geerbten Immobilie sowie die eigene Vermögenssituation und die des Erblassers genauestens zu prüfen. Mit diesen Antworten können Sie dann auch leichter entscheiden, ob Sie die Immobilie behalten und wie Sie diese nutzen möchten.

Wer ein Haus erbt oder vererben möchte, hat vor allem grundsätzliche Fragen wie

Wie erbt oder vererbt man ein Haus richtig?
Wer bekommt welchen Anteil des Hauses und des Erbes?
Wie wird das Haus unter den Erben aufgeteilt?
Welche Kosten entstehen, wenn ich ein Haus erbe?
Wo muss ich melden, dass ich geerbt habe und muss ich Steuern bezahlen?

Zu diesen Fragen möchten wir Sie ausführlich informieren und haben einige Links zu weiterführenden Seiten hinzugefügt.

Dieser Ratgeber wird Ihnen wie ein Kompass zur Seite stehen, damit Sie die Orientierung durch den Erbfall nicht verlieren. Er wird Ihnen Schritt für Schritt erklären, worauf zu achten ist und welche Optionen im weiteren Umgang mit der Immobilie bestehen.

Für rechtlich bindende Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder an Ihr Finanzamt. Aber auch ein Nachlassverwalter kann hilfreich sein. Und selbstverständlich an uns, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Unser Beraterteam hat hierin jahrzehntelange Erfahrung und kann Sie rundum gut beraten und betreuen.

Für den Fall, dass Sie bereits zum Verkauf der Immobilie tendieren, werden wir Ihnen noch Tipps mit auf den Weg geben, wie Sie den Verkauf gut meistern. Dazu empfehlen wir Ihnen unserere weiterführenden Ratgeber.

Wie verkaufe ich meine Immobilie privat

Wie erstelle ich ein professionelles Exposé

Wie wird ein Haus oder Immobilie unter allen Erben aufgeteilt?

Die Klärung der Nachlassregelung

Als allererster Schritt ist es wichtig, zu klären, in welcher Rechtsstellung Sie sich laut Erbgesetz befinden. So können Sie Alleinerbe sein, Sie können aber auch gemeinsam mit anderen geerbt haben. Die Details, wie das Erbe verteilt werden soll, regelt meist ein zu Lebzeiten des Verstorbenen aufgesetztes Testament oder ein Erbvertrag. Ist die Verfügung des Erbes nicht genau festgelegt worden, wird der Nachlass nach der gesetzlichen Erbfolge geregelt.

Mein letzter Wille: Testament, Vermächtnis oder Erbvertrag

In einem Testament ist die Verteilung des gesamten Erbes geregelt. Um zu erfahren, ob der Verstorbene ein Testament erstellt hat, können Sie sich an das Nachlassgericht wenden: Sobald es vom Tod des Erblassers erfährt, wird es – für den Fall, dass es eines gibt – das Testament eröffnen.

Ein Vermächtnis bezieht sich auf einen einzelnen Vermögensgegenstand wie z. B. eine Immobilie oder ein Grundstück. Die Erbfolge kann auch in einem Erbvertrag festgelegt sein. Das Besondere an einem Erbvertrag ist, dass er nur mit der Zustimmung beider Vertragspartner geändert und auch nicht einseitig aufgehoben werden kann. Nach dem Tod eines Vertragspartners kann der Erbvertrag also nicht mehr verändert werden. Allerdings kann eine Rücktrittsklausel aufgenommen oder ein Aufhebungsvertrag aufgesetzt werden, um von der Bindung an den Erbvertrag zu befreien. Wird eine Immobilie hinterlassen, können zum Beispiel Vereinbarungen zur Nutzung oder ein Veräußerungsverbot im Erbvertrag festgehalten werden.

Die Erbfolge: Kinder, Ehepartner, Geschwister, Eltern, Lebensgefährten – wer bekommt was?

Existieren keine Dokumente wie ein Testament oder ein Erbvertrag, die den Nachlass regeln, greift die gesetzliche Erbfolge. Begünstigt sind hierbei zunächst die Hinterbliebenen mit dem engsten Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Erben werden in drei größere Ordnungen nach Ihrem Verwandtschaftsgrad unterteilt:

1. Ordnung (§ 1924 BGB): Kinder des Erblassers und Enkelkinder
2. Ordnung (§ 1925 BGB): Eltern des Erblassers, Geschwister und Nichten und Neffen, auch geschiedene Elternteile der verstorbenen Person sind Erben zweiter Ordnung
3. Ordnung (§ 1926 BGB): Großeltern des Erblassers, Onkel und Tanten, Cousins und Cousinen

Gibt es Erben der ersten Ordnung, werden sämtliche Verwandte der übrigen Ordnungen bei der Erbverteilung nicht beachtet. Gleiches gilt für Kinder und Eltern: Wenn sie noch leben, haben ihre Nachkommen kein Anrecht auf das Erbe. Anspruch auf das Erbe haben hingegen nach dem Ehegatten-Erbrecht Ehegatten und Lebenspartner.

Die Erbfolgeregelung bezieht sich also ausschließlich auf die biologische Verwandtschaft oder adoptierte Kinder. Alle anderen Verwandtschaftsgrade haben kein gesetzliches Erbrecht. In den meisten Fällen teilen sich Ehepartner und Kinder des Verstorbenen den Nachlass. Hierbei steht dem Ehegatten oder Partner ein Viertel des Erbes zu, dem Kind oder den Kindern drei Viertel. Wird die Ehe (wie in den meisten Fällen) als Zugewinngemeinschaft geführt, so hat der hinterbliebene (Ehe-)Partner sogar Anspruch auf die Hälfte des Erbes.

Gibt es keine Kinder, hat der Ehe- oder Lebenspartner gegenüber Verwandten zweiter Ordnung ebenfalls Anspruch auf die Hälfte des Nachlasses. Wenn der Verstorbene kein Testament hinterlassen hat, kommt es also unweigerlich zur Anwendung der gesetzlichen Erbfolge. Und das kann zur (ungewollten) Entstehung einer Erbengemeinschaft führen.

Wenn Sie das Haus nicht allein erben:
Die Erbengemeinschaft

Haben nun nicht nur Sie, sondern mehrere Personen Anspruch auf das Erbe, entsteht eine Erbengemeinschaft. Beispielsweise kann sich so eine Gemeinschaft aus dem Ehepartner und den Kindern oder aus den Eltern und dem Ehepartner des Verstorbenen zusammensetzen.

In dieser Gemeinschaft sind alle Erbenden an der gesamten Erbmasse beteiligt. Die Aufteilung erfolgt nach einer natürlichen Teilung (Erbauseinandersetzung), bei der sich jeder Erbende gewisse Gegenstände aus der Erbmasse aussucht, bis diese aufgeteilt ist.

Gehört eine Immobilie zur Erbmasse, deren Wert den des übrigen Erbes übersteigt, ist die natürliche Teilung nicht mehr möglich. In diesem Fall müssen sich Erben gemeinsam über die Verwendung der Immobilie einigen – und für jede Entscheidung ist ein einheitlicher Beschluss der Miterben nötig.

An dieser Stelle fangen die Probleme meist an: Erzwungen durch das Erbe, ist eine Erbengemeinschaft eine unfreiwillig entstandene Gemeinschaft, deren Mitglieder meist unterschiedliche Interessen und Meinungen haben. Vor allem bei so großen und finanziell tragenden Erbgegenständen wie einer Immobilie kann das zu Uneinigkeit führen. Deshalb ist es ratsam die Erbauseinandersetzung bei Immobilien schnellst möglich zu klären.

Möglichkeiten der Erbauseinandersetzung in einer Erbengemeinschaft:

Auszahlung der Miterben z. B. Geschwister: Möchten Sie zum Beispiel in das anteilig geerbte Haus einziehen, müssen Sie die Miterben auszahlen. Ein entsprechender Vertrag wird aufgesetzt und im Falle einer Immobilie notariell beglaubigt.
Einvernehmlicher Verkauf: Viele Erbengemeinschaften entscheiden sich für diese Variante, da so mit dem Verkauf das Konfliktpotential verschwindet. Der Verkaufserlös wird unter den Erben aufgeteilt. Für den Verkauf ist es am besten, einen neutralen Makler zu beauftragen: Als objektiver Berater und Experte auf seinem Gebiet kann er die Interessen aller berücksichtigen, eventuelle Bereicherungsvorwürfe gegen einen Erben werden vermieden.
Teilungsversteigerung von Erbanteilen: Sollten sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht einstimmig auf die zukünftige Nutzung der Immobilie einigen können, gilt die Teilungsversteigerung das letzte Mittel.Im Gegensatz zu anderen Beschlüssen, die von allen Miterben gemeinsam getragen werden müssen, kann die Teilungsversteigerung auch von einem einzelnen Mitglied beantragt werden.
Hierbei versteigert ein Miterbe seinen Anteil, den die anderen Miterben ersteigern können. Bei einer Teilungsversteigerung kann jedoch ausschließlich der gesamte Erbanteil versteigert werden, nicht nur ein einzelner Gegenstand.
Grundsätzlich wird dem Interesse des Miterben, der eine sofortige Verwertung der Immobilie anstrebt, Vorrang gewährt. Ziel ist es, ein nicht real teilbares Erbstück möglichst rasch liquide zu machen, um eine Teilung zu ermöglichen. Überlegen Sie es sich aber gut, bevor Sie diesen Stein ins Rollen bringen. Bei einer Teilungsversteigerung werden für Immobilien meist Preise weit unterhalb des Verkehrswerts erzielt und nicht unerhebliche Verfahrenskosten fällig.
Ein Teil des geerbten Vermögens kann auf diese Weise leicht vernichtet werden.

Soll ich das Erbe annehmen oder ausschlagen?

Schon mal eins vorweg – es geht nur ganz oder gar nicht!

Nachdem Sie nun erfahren haben, in welcher Rechtsstellung Sie sind, sollten Sie als nächstes unbedingt prüfen, was sich tatsächlich hinter der Erbmasse verbirgt. Seien Sie sich im Vorfeld bewusst, dass Sie mit einer Erbschaft nicht nur (Eigentums-)Rechte, sondern auch damit verbundene Pflichten übertragen bekommen.

Als Erbe sind Sie Rechtsnachfolger des Erblassers. Mit einer Immobilie als Vermögenswert erben Sie eventuell Belastungen wie Immobilienkredite oder Schulden des Erblassers mit. Stellt sich also heraus, dass Sie mit dem Haus auch einen Schuldenberg geerbt haben, sollten Sie sich ernsthaft überlegen, ob Sie das Erbe annehmen möchten, oder ob es auszuschlagen die bessere Wahl ist. Für das Ausschlagen müssen Sie beim Nachlassgericht eine entsprechende Erklärung abgeben, dass Sie das Erbe nicht antreten möchten – und zwar innerhalb von sechs Wochen, nachdem Sie von der Erbschaft erfahren haben.

Das Annehmen des Erbes hingegen erfolgt entweder durch eine formlose Erklärung oder durch stillschweigendes, schlüssiges Handeln (z.B. dem Erhalten von Mietzahlungen). Und seien Sie achtsam: Denn auch durch das Verstreichen der Frist zum Ausschlagen gilt das Erbe als angenommen. Die Entscheidung, ob Sie das Erbe annehmen oder nicht, sollte gut überlegt sein – nur in seltenen Fällen (wie etwa, wenn Sie sich über bestimmte Eigenschaften des Erbes getäuscht haben) ist die Annahme anfechtbar.

Um es auf eine Formel zu bringen: Die Annahme des Erbes wäre nur ratsam, wenn der Wert des Nachlasses die Summe der Schulden übersteigt. Sollte diese Bilanz negativ sein, kann Sie ein Ausschlagen des Erbes sogar vor finanziellen Verlusten schützen. Um dies zu prüfen, kann Ihnen ein Notar oder Steuerberater helfen.

Ratschlag vom Profi:
Prüfen Sie das Erbe sorgfältig, um keine finanziellen Einbußen erleiden zu müssen. Beachten Sie die Frist zum Ausschlagen des Erbes von 6 Wochen.

Das Grundbuch. Was steht drin, was muss rein?

Wenn Sie sich dafür entschieden haben, das Erbe anzunehmen, muss für die Immobilie ein Antrag auf Berichtigung des Grundbucheintrags gestellt werden: Statt dem Erblasser werden nun Sie, der Erbe, als Eigentümer eingetragen. Dies ist nicht der Fall, wenn Sie die Immobilie verkaufen werden.

Der Antrag beim Grundbuchamt ist für Erben bis zu zwei Jahre nach dem Versterben des Erblassers kostenfrei. Wird der Antrag nach Ablauf der Frist eingereicht, wird für die Grundbuchberichtigung eine Gebühr berechnet. Diese bemisst sich am Wert der Immobilie.

Als rechtmäßiger Erbe können Sie sich gegenüber dem Grundbuchamt ausweisen, indem Sie das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vorlegen. Wurde Ihnen eine Immobilie nicht durch ein Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen, benötigen Sie einen Erbschein. Aus diesem Dokument geht klar hervor, wer der gesetzliche Erbe ist. Mit diesem Erbschein haben Sie auch das Recht, das Grundbuch einzusehen, um so zu erfahren, ob eventuelle Belastungen auf der Immobilie eingetragen sind. Den Erbschein können Sie bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene gewohnt hat, beantragen. Eine Erbengemeinschaft kann sich einen gemeinschaftlichen Erbschein oder auch einen Teil-Erbschein für den jeweiligen Anteil ausstellen lassen. Auch hier richten sich die Gebühren für die Ausstellung des Erbscheins nach dem Wert der Erbschaft.

Verwandtschaft und Steuerklasse bestimmten über Freibeträge und Steuern auf das Erbe

In vielen anderen Konstellationen wie unter Enkeln, Geschwistern oder Nichten fallen hingegen Steuern an. Deren Höhe richtet sich maßgeblich nach den sogenannten Bodenrichtwerten. Das hat zur Folge, dass mancherorts die Erbschaftssteuer durch die Decke geht, weil auch die Grundstückspreise keine Grenzen kennen.

Die gute Nachricht jedoch: Je nachdem, zu welcher Verwandtschaftsordnung Sie gehören, können Sie bestimmte Freibeträge geltend machen. Diese beginnen bei 20.000€ für nicht verwandte Erben und enden bei 500.000€ für zum Erblassenden nahe stehende Erben wie Ehegatten bzw. eingetragene Lebenspartner.

Hier eine Übersicht der verschiedenen Verwandtschaftsgrade und ihre Freibeträge:

Der Verwandtschaftsgrad bildet nun die Grundlage für Ihre Steuerklasse: Von Ihrem Erbe als monetären Wert wird zunächst der Freibetrag abgezogen und dann der Rest – je nach Steuerklasse – versteuert. Diese Versteuerung variiert von 7 % für den Ehegatten bei einem zu versteuernden Wert von 75.000 € bis hin zu 50 % für Erben ohne Blutsverwandtschaft.

Außerdem ist ein sogenannter Versorgungsfreibetrag für Ehepartner und Kinder bis zum 27. Lebensjahr abzugsfähig und damit steuerfrei.

Wichtig ist, dass Sie Ihren Erbfall umgehend dem Finanzamt melden. Denn für jeden Erbenden gilt die Meldepflicht an die zuständige Steuerbehörde innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie von Ihrer Erbschaft in Kenntnis gesetzt worden sind. Tun Sie dies am besten schriftlich.

Halten Sie diese Frist auf jeden Fall ein. Ansonsten riskieren Sie, wegen Steuerhinterziehung belangt zu werden. Die Erbschaftssteuer kann auch noch Jahre später eingefordert werden; im schlimmsten Fall könnte Ihnen ein Strafverfahren drohen.

Die Möglichkeit, eine geerbte Immobilie steuerfrei zu erhalten, besteht aber auch. Dafür müssen einige Umstände zutreffen: Die geerbte Immobilie muss vom Verstorbenen selbst bewohnt worden sein, eine Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter haben und von Ihnen selbst als erbender Ehe- bzw. Lebenspartner oder Kind nach dem Erbfall für mindestens zehn Jahre bewohnt werden.

Aber Vorsicht: Haben Sie das Haus doch weniger als zehn Jahre bewohnt, wird nachträglich eine Erbschaftsteuer fällig.

Grundsätzlich ist es sinnvoll, sich frühzeitig Gedanken über die Weitergabe des Vermögens zu machen und eventuell Teile des Vermögens noch vor dem Ableben an die zukünftigen Erben weiterzugeben. So lässt sich auch die Erbschaftssteuer verringern. Zum Thema „Erbschaftssteuer“ sollten Sie sich von einem Fachexperten beraten lassen – denn das ist ohnehin ein Kapitel für sich.

Wie wird ein Haus im Erbfall bewertet?

Muss ich ein Gutachten erstellen lassen?

Zu wissen, welchen Wert Ihre geerbte Immobilie hat, ist in vielerlei Hinsicht interessant und wichtig. Um diesen sogenannten Verkehrswert zu ermitteln, geben Sie am besten ein Wertgutachten in Auftrag. Durch die Wertermittlung haben Sie eine Kontrolle über die zu entrichtende Erbschaftssteuer. Das Finanzamt orientiert sich ansonsten hierfür lediglich an einem Durchschnittswert nach der Grundvermögensbewertungsverordnung (GrBewV). Indem Sie die Erbimmobilie von einem Sachkundigen bewerten lassen und das Gutachten dem Finanzamt vorlegen, können Sie den Steuerbetrag feiner bestimmen und gegebenenfalls wertmindernde Eigenschaften Ihrer Immobilie geltend machen, was die Erbschaftssteuer reduziert. Insbesondere bei älteren Häusern, die renoviert werden müssen, lohnt sich ein eigenes Gutachten. Ein solches Gutachten ist aber auch eine wichtige Grundlage für jedes weitere Vorgehen, das Sie mit Ihrer Immobilie planen, z.B. wenn Sie sich entschieden haben, diese zu verkaufen. Der Marktwert einer Immobilie wird von verschiedenen Faktoren wie beispielsweise Größe, Sanierungsstand, Lage oder Ausstattung beeinflusst. Das macht die Wertermittlung zu einem komplexen Vorgang. Lassen Sie sich deshalb von einem Immobilien-Experten beraten. Denn bei der Wertbestimmung ist Vorsicht geboten: Die meisten Verkäufer schätzen die Verkaufssumme nämlich zu hoch ein, da ideelle Werte mit einfließen oder sie sich einen hohen Gewinn erhoffen. Eine Immobilie, die deutlich über ihrem Marktwert angeboten wird, wird aber nur schwer einen Käufer finden. Wird der Wert der Immobilie zu gering eingeschätzt, bringt ein Verkauf finanzielle Verluste.

Die Nutzung der geerbten Immobilie – wägen Sie gut ab!

Schon bald werden Sie sich die eigentliche und zentrale Frage stellen: Wie soll die geerbte Immobilie genutzt werden? Hierfür gibt es natürlich keine einheitliche Antwort – dazu sind Erbfälle und die Zukunftsvorstellungen der Erbenden zu individuell und werden von finanziellen sowie emotionalen Faktoren begleitet. Jedoch ist es hilfreich, wenn Sie sich bei den jeweiligen Nutzungsmöglichkeiten bestimmte Fragen stellen – so können Sie herausfinden, wie Sie mit der Immobilie verfahren möchten.

Die Eigennutzung

Eine Immobilie zu erben, weckt auch Emotionen: Meist ist diese mit Erinnerungen an den Verstorbenen verbunden. Oft hat der Verstorbene selbst darin gewohnt oder es ist sogar das Elternhaus, in dem der Erbende aufgewachsen ist. Der Wunsch, selbst einzuziehen, kommt auf. Auch aus finanzieller Sicht spricht die Befreiung von der Erbschaftssteuer für die Eigennutzung. Bevor Sie jedoch sofort anfangen, die Umzugskisten zu packen, sollten Sie sich selbstkritisch damit auseinandersetzen, ob die Immobilie wirklich in Ihr Leben passt.

Fragen Sie sich:
• Passt die Größe der Immobilie zu meinem Bedarf?
• Passt die Lage zu meiner Lebenssituation?
• Gibt es eine Immobilie, die mir besser gefällt und besser zu mir passt?
• Wie viel kostet der Umzug?
• Wie hoch sind die Erhaltungskosten?
• Muss renoviert werden?

Wenn die Antworten auf diese Fragen eher gegen die Erbimmobilie sprechen, scheint das Objekt eine größere Belastung als eine Bereicherung zu sein und zu viele Veränderungen von Ihnen zu verlangen. Dann sollten Sie von der Eigennutzung eher absehen.

Vermietung oder Verkauf

Wenn es eine Immobilie gibt, die besser zu Ihren Wünschen passt als die geerbte, bietet es sich an, die Immobilie nicht selbst, sondern anders zu nutzen: durch Vermietung oder Verkauf. Auch hier gibt es wieder keine pauschale Antwort, welche der beiden Optionen die richtige ist. Eine Vermietung der Erbimmobilie lohnt sich, wenn Sie eine inflationssichere Vermögensanlage suchen, die auch noch Mieteinnahmen abwirft, oder wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt die Immobilie selbst nutzen und die Zeit mit Vermietung überbrücken möchten.

Tatsächlich entscheiden sich die meisten Erbenden für einen Verkauf der Immobilie. Und das kann vielerlei gute Gründe haben:

Eigenschaften: Wie bereits angemerkt, die Immobilie hat gewisse Kriterien, die einfach nicht zu Ihrer Lebenssituation passen. Gleiches gilt, wenn Sie eine Immobilie erben, die sich in einer Region befindet, die immer mehr Menschen verlassen. Dann sollten Sie sie besser verkaufen, bevor der Wert der Immobilie über die Jahre weniger wird.
Unvermietet: Die geerbte Immobilie zunächst zu vermieten und sie zu einem späteren Zeitpunkt dann doch zu verkaufen, ist eine denkbar schlechte Reihenfolge: Vermietete Immobilien erzielen einen geringeren Verkaufspreis, da der neue Eigentümer nicht frei über sie verfügen und die Miete nur unter begründeten Umständen erhöht werden kann (Mieter können nicht einfach gekündigt werden, außer aufgrund von Eigenbedarf). Überlegen Sie sich deshalb unmittelbar zum Erbzeitpunkt, wie Sie mit der Immobilie verfahren möchten – so mindern Sie nicht den Wert Ihres Erbes. Ist die Immobilie zum Erbzeitpunkt nämlich hingegen unvermietet, ist ein Verkauf fast immer die lukrativere Entscheidung.
Verkaufserlös: Mit dem Verkaufserlös können Sie sich Ihre Traumimmobilie kaufen oder – falls Sie bereits die Immobilie haben, die genau zu Ihnen passt – den eigenen Hauskredit abbezahlen.
Kreditzahlungen: Nicht immer ist die geerbte Immobilie frei von Kreditzahlungen. Doch der Kredit gehört zum Haus und wird mit vererbt. Wenn Sie diese Schulden nicht auf sich nehmen möchten oder können, ist die beste Entscheidung, die Erb-Immobilie zu verkaufen.
Aufwand: Nicht jeder Erbende hat ein Händchen oder das Interesse für Immobilien. Ob als Vermieter oder in Eigennutzung – Immobilien kosten Zeit und Geld. Immer wieder müssen Reparaturen vorgenommen, neue Mieter gesucht oder Abrechnungen gemacht werden. Decken die Mieten oder Ihr Kapital die Instandhaltungskosten nicht, sollten Sie darüber nachdenken, die Immobilie lieber zu verkaufen. Wenn Sie sich mit Immobilien nicht auskennen, sich das Wissen nicht aneignen und das Geld nicht in Beratung bzw. Hausverwaltung oder in die Immobilie investieren möchten, sollten Sie besser verkaufen. Andernfalls wird die Immobilie mehr zu Belastung.
Erbengemeinschaft: Wenn Sie in die als Erbengemeinschaft geerbte Immobilie einziehen möchten, müssen Sie Ihre Miterben auszahlen. Das müssen Sie sich leisten können. Auch wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einig wird, wie mit der Erb-Immobilie weiter vorgegangen werden soll, ist es oft der goldene Weg, die Immobilie zu verkaufen und den Verkaufserlös untereinander aufzuteilen.
Bis Anfang 2024 musste der Verkauf einer geerbten Immobilie einkommensversteuert werden, wenn die Übernahme der einzelnen Erbanteile noch nicht 10 Jahre zurück liegt.
Am 18. Januar 2024 hat allerdings der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Urteil festgelegt, dass bei Verkauf einer geerbten Immobilie durch eine Erbengemeinschaft keine Einkommensteuer erhoben werden darf.

Sie sehen, im Umgang mit einer geerbten Immobilie spielen viele individuelle Faktoren eine Rolle. Um diese individuellen Faktoren richtig einzuschätzen, lassen Sie sich am besten von einem Immobilienexperten beraten. Er hat Erfahrung darin, die Nutzung auf Ihre Möglichkeiten hin zu prüfen und betreut Sie vom Verkaufswert Ihrer Immobilie bis zu einer Verkaufsabwicklung, mit der auch eventuelle Miterben glücklich sind.

Die Erbschaftssteuer in Deutschland – eine kurze Einordnung der aktuellen Lage

Rund 14 Jahre sind seit der letzten Erbschaftsteuerreform vergangen. Die Immobilienpreise steigen, aber die Freibeträge werden nicht erhöht
Aus diesem Grund hat Bayerns Finanzminister Füracker kürzlich eine Reform der Erbschaftssteuer gefordert. Er möchte höhere Freibeträge durch eine Regionalisierung erreichen. „Nachdem die Erbschafts- und Schenkungssteuer ohnehin den Ländern zusteht, sollte die Regelungskompetenz auch in die Hände der Länder gehören.“
Hierin besteht seltene Einigkeit bei Politikern, Verbänden und Betroffenen der Erbschaftssteuer, den Steuerfreibetrag an Bodenrichtwert vor Ort anpassen.
Wenn sich der Freibetrag am Bodenrichtwert orientiert, hätte man einen gerechten Schlüssel Ausnahmsweise sind sich bei einem Thema deshalb Immobilienbesitzer, Vermieter und Mieter einig, dass es einer Reform bedarf. Doch ohne Unterstützung auf Bundesebene lässt sich an der aktuellen Rechtslage nichts ändern – auch das ist eine bittere Pointe der Erbschaftssteuer.

So funktionieren Erbbaurechtsverträge

Zu guter Letzt noch einige Worte zum Erbbau:

Erbbau ist Bauen ohne eigenes Grundstück. Ein Erbbaugeber – egal ob Kommune, Kirche oder Privatperson – „verleiht“ Bauland. Der Vertragspartner darf dort bauen und wohnen – für eine festgelegte Dauer, meist 60 oder 99 Jahre. Dafür zahlt er an den Erbbaugeber einen Zins. Endet der Vertrag, hat der Erbbaugeber wieder Anspruch auf das Grundstück. Die Anwohner müssen ausziehen, werden allerdings für das Haus entschädigt. Häufig werden Erbbauverträge jedoch verlängert – zu höheren Zinsen. Oder der Erbbaugeber verkauft das Grundstück an die Anwohner.

Deutschlandweit laufen in den kommenden Jahren aber zahlreiche Erbbaurechtsverträge aus. Viele von ihnen wurden nach dem ersten und zweiten Weltkrieg abgeschlossen. Der Deutsche Erbbaurechtsverband erwartet, dass bis 2030 bei 22 Prozent der Erbbaugeber „in großem Umfang“ Verträge auslaufen. Eine zweite Welle ist nach Verbandsangaben von 2040 bis 2060 zu erwarten.

Unbekannt ist, wie viele Grundstücke in Deutschland mit Erbbaurechtsverträgen bewohnt werden. Eine amtliche Statistik gibt es aber nicht. In Anbetracht der Fülle potenzieller Erbbaurechtgeber – Kirchen, Kommunen, Privatpersonen – schätzt der Deutsche Erbbaurechtsverband: Etwa fünf Prozent aller Grundstücke in Deutschland sind mit Erbbaurecht vergeben.

Prinzipiell rät der Deutsche Erbbaurechtsverband: Erbbauberechtigte sollten möglichst frühzeitig, spätestens fünf Jahre vor Vertragsende, mit ihren Erbbaugebern Kontakt aufnehmen. Einen Anspruch auf Verlängerung des Vertrages gibt es jedoch nicht, genauso wie die Möglichkeit zum Kauf des Grundstücks Verhandlungssache ist.

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