Immobilie privat verkaufen

Ob Sie Ihre Immobilie geerbt haben, Sie sich aus Altersgründen verändern wollen oder aus persönlichen Gründen verkaufen müssen – der Verkauf eines Hauses oder einer eigenen Wohnung ist immer mit Emotionen verbunden. Als erstes stellt sich die Frage: Soll ich meine Immobilie mit Makler oder ohne Makler verkaufen.
In diesem Ratgeber haben wir Ihnen alles aus unserer langjährigen Erfahrung im Immobilienverkauf zusammengefasst, was Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie privat und ohne Makler verkaufen möchten, welche Unterlagen und Informationen Sie benötigen und wie Sie Ihre Immobilie bestmöglich vermarkten.
Zwei Checklisten hängen wir Ihnen ebenfalls hinten an, damit Sie nichts Wichtiges vergessen. Sollten Sie nach der Lektüre weitere Fragen haben oder unsere Unterstützung wünschen, wenden Sie sich bitte vertrauensvoll an uns.
Viel Spaß und Erfolg bei der Umsetzung! Ihr Andreas Köngeter und das gesamte Team KOENGETER IMMOBILIEN

Inhaltverzeichnis

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1 Immobilie privat verkaufen

1.1 Womit fange ich an, wenn ich meine Immobilie privat und ohne Makler verkaufen möchte?

1.2 Woher bekomme ich alle Unterlagen, für den privaten Immobilienverkauf ohne Makler?

1.3 Das Exposé ihrer Immobilie – das Aushängeschild Ihrer Immobilie

1.4 Video & Co. machen Ihr Exposé besonders

1.5 Mit Adleraugen – Ihre Immobilie von oben

1.6 Der 360° Panoramablick – der virtuelle Rundgang durch Ihre Immobilie

1.7 Wie mache ich schöne und überzeugende Fotos?

1.8 Was ist Home Staging? Mit Tipps vom Profi

1.9 Käufer finden beim Verkauf ohne Makler – die Herausforderung!

1.10 Checkliste für die Vorbereitungen des privaten Verkaufs einer Immobilie

1.11 Ablauf des Verkaufs Ihrer Immobilie

1.12 Was Kunden über uns sagen

1.13 Sie haben Fragen?

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Womit fange ich an, wenn ich meine Immobilie privat und ohne Makler verkaufen möchte?

Lassen Sie ihre Immobilie bewerten! Marktpreis und gewünschter Preis differieren in den meisten Fällen erheblich. Die Einwertung gibt Ihnen eine Orientierung zur Festlegung des Preises. Dafür gibt es viele Möglichkeiten: Immobilienmakler, Gutachter, Sachverständige. Aber auch vergleichbare Objekte in Ihrer Wohngegend und mit ähnlichem Standard können zur Preisfindung hinzugezogen werden. Nicht ratsam ist, den Preis aus dem Bauch heraus festzulegen.
Als nächstes die Frage, welches Ziel Sie verfolgen. Soll die Immobilie schnell verkauft werden, zu einem bestimmten Zeitpunkt oder können Sie ohne Zeitdruck verkaufen und den höchsten Preis erzielen.
Wer entscheidet mit? Wer organisiert was? Wer bezahlt was? Eine Immobilie zu verkaufen, ist nicht nur mit viel Arbeit, sondern auch mit nicht unerheblichen Kosten verbunden. Lassen Sie sich etwas Zeit beim Organisieren.

Woher bekomme ich alle Unterlagen, für den privaten Immobilienverkauf ohne Makler?

Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten, benötigen Sie erst einmal die Unterlagen, die gesetzlich vorliegen müssen. Dazu zählt der Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis), den Sie bei einem Energieberater beauftragen oder online anfordern können sowie einen aktuellen Grundbuchauszug, den Sie beim Grundbuchamt Ihrer Stadt beantragen.

Daneben benötigen Sie für einen Immobilienverkauf:

– Grundrisse aller Etagen und Keller Es gibt verschiedene Online-Anbieter, bei denen Sie Ihre Grundrisse einreichen und beispielsweise digitalisieren lassen können. Sollten Ihnen keine Grundrisse vorliegen, empfehlen wir, Ihre Immobilie erneut von einem Architekten vermessen zu lassen.

– die Flurkarte / automatisierte Liegenschaftskarte: Diese bekommen Sie vom Liegenschaftskatasteramt Ihrer Stadt oder Gemeinde.

– Bauunterlagen mit Baugenehmigungen: Wenn Ihnen keine Unterlagen dazu vorliegen, beantragen Sie beim Bauaktenarchiv Ihrer Stadt online einen Termin und können dann die Akteneinsehen. Dazu benötigen Sie allerdings einen Grundbuchauszug, einen Erbschein oder einen notariellen Kaufvertrag als Eigentümernachweis.

– Baubeschreibung für Modernisierungs- und Umbauarbeiten: Auch Baumängel müssen von Ihnen oder einem Baugutachter dokumentiert werden. Hier sollten Sie sehr genau sein, damit Sie Schadensersatz im Nachhinein vermeiden, wenn Sie Mängel – beabsichtigt oder nicht – verschweigen.

– Die Baulastenauskunft Ihres Baugrundstückes (Wegerechte, Duldungen, Einschränkungen, Nachbarbebauung etc.) bekommen Sie aus dem Baulastenverzeichnis beim zuständigen Amt für Bauordnung und Denkmalpflege.

– Die Nebenkostenabrechnungen von mindestens 12 aussagekräftigen Monaten. Diese Abrechnungen liegen Ihnen in der Regel vor oder können bei den zuständigen Stadtwerken oder Ihren Anbietern angefragt werden.

– Mieteinnahmen Sollte Ihre Immobilie vermietet sein, benötigen Sie die Mieteinnahmen, Mietverträge, Hausgeldabrechnung, Versicherung und die NK

– Kaufvertrag Erstellen Sie einen rechtssicheren Kaufvertragsentwurf mit allen relevanten Fakten. Hierfür empfehlen wir eine rechtliche Beratung durch Rechts- oder Steuerberater oder einen Immobilienberater. Ein Vorvertrag kann hilfreich sein. Ein Notar ist zur Beurkundung Pflicht.

Das Exposé ihrer Immobilie – das Aushängeschild Ihrer Immobilie

Online und offline sind Exposés der professionelle Überblick und die Zusammenfassung aller Daten, Fakten und nicht zuletzt der Emotionen, die einer Immobilie innewohnen. Sie müssen ausdrücken, was der Verkäufer empfindet und zeigen, was die Käufer derzeit anspricht. Exposés sind also das Aushängeschild und die übergebene Visitenkarte einer Immobilie.

Wir sind alle visuelle Menschen, lassen uns gern von schönen Bildern beeindrucken. Professionellen Fotos in der Präsentation Ihrer Immobilie kommt eine besondere Bedeutung zu.

Und in der Fülle der Angebote am Markt ist es von bedeutendem Vorteil, seine Immobilie bestmöglich zu präsentieren. Machen Sie gern eine Probe – vergleichen Sie verschiedene Angebote und Sie werden erkennen, dass schräge Bilder oder eine schlechte Belichtung schon den Eindruck wesentlich trüben können und Ihr Interesse schneller verfliegt, als wenn Sie ansprechendere Fotos sehen.

Erfahrene Fotografen mit dieser Aufgabe zu betrauen kann daher den entscheidenden Unterschied machen. Aber natürlich können Sie mit etwas Geschick und einer guten Kamera selber fotografieren oder ein Video produzieren.

Video & Co. machen Ihr Exposé besonders

Kleine Videos sind inzwischen mit der Videofunktion des Smartphones gut umsetzbar. Man kann beispielsweise durch seine Immobilie laufen, kurze Erklärungen dazu abgeben oder Highlights präsentieren.

Zwar erfordert es ein wenig Übung, ein ansprechendes und kurzweiliges Video zu produzieren. Aber die Reichweite, die man damit auf den einzelnen sozialen Medien wie Instagram, Facebook, Tiktok, Youtube aber auch auf einschlägigen Immobilienportalen wie Immobilie1.de, immoschout24.de oder immowelt.de erzielt, ist erstaunlich und kann zu einem sehr schnellen Erfolg beim Verkauf Ihrer Immobilie führen.

Ein Video innerhalb Ihres Exposés steigert nachweislich das Interesse von potentiellen Käufern und beugt Massenbesichtigungen vor.

Aber nicht alles kann oder muss man selber machen. Wir unterstützen Sie mit unserer umfassenden Erfahrung, einer hohen medialen Reichweite, einem sehr großen Kundenstamm und unserem Marketingteam.

Mit Adleraugen – Ihre Immobilie von oben

Die Präsentation von Immobilien ist in den letzten Jahren sehr modern und digital geworden. Schöne Fotos und der Charme einer Immobilie sind für private Käufer von großer Bedeutung, viele Kapitalanleger entscheiden aber beim Kauf einer Immobilie auch nach der Lage.

Diese wird besonders durch die Präsentation mit Drohnenaufnahmen aussagekräftig und überzeugend. Ob es die Dachterrasse, die grüne Umgebung des Waldes oder die Parknähe ist, wird ebenso klar wie die Lage der Immobilie in einer lebendigen Umgebung wie der Großstadt.

Drohnenflüge bieten aber noch mehr als nur den Blick aus der Vogelperspektive. Auch ein simulierter Gang durch die Immobilie ist so wunderbar darstellbar und unterscheidet die Präsentation enorm von den üblichen Foto- und Grundriss-Präsentationen. Ihre Immobilie wird so bestmöglich für Sie vermarktet.

Zugegeben, solche wundervollen Möglichkeiten sind Stand des modernen Marketings und nicht von jedem umsetzbar, aber mit ein bisschen Übung erzielt man eine hervorragende Präsentation und hebt sich extrem vom Durchschnittsangebot am Markt ab.

Der 360° Panoramablick – der virtuelle Rundgang durch Ihre Immobilie

Besichtigungen von Immobilien müssen nicht immer erst an der Haustür beginnen. Ein virtueller Rundgang durch die Räume kann einen wunderbaren Eindruck erzeugen und noch mehr als bei Fotos das Gefühl für die Immobilie erfassen.

Besonders in den letzten Jahren hat sich gezeigt, dass virtuelle Rundgänge die Verkaufszeit einer Immobilie erheblich verkürzen und bedeutend höhere Preise erzielt werden. Durch diesen 360° Grad Rundgang im Exposé kann sich der Käufer bereits vor dem ersten Besichtigungstermin einen persönlichen Eindruck zu machen.

Dazu benötigen Sie bestenfalls eine 360° Kamera und eine passende App zum Zusammenfügen der einzelnen Räume, sodass sich Interessenten virtuell durch die Räume bewegen können. Diese gibt es ab ca. 200 EUR im Fachhandel, es ist aber auch möglich, eine zu leihen.

Einige Immobilienportale bieten bereits jetzt die Möglichkeit, den 360°-Rundgang direkt im Portal zu erstellen und hochzuladen.

> Das haben wir für Sie im Netz gefunden: https://www.filmmachen.de/technik/actioncams/360-grad-videotechnik-fuer-einsteiger

Wie mache ich schöne und überzeugende Fotos?

Schon mal eins vorweg – egal welche Kamera Sie benutzen – ganz wichtig ist der geübte Blick durchs Objektiv. Schiefe Wände, dunkle Zimmer, überstrahlte Details, Dreckecken und Unordnung – das hat auf dem Bild nichts zu suchen.

Räumen Sie also gern etwas mehr persönliche Gegenstände weg und machen Sie alle Lampen an. Schönes Wetter mit Sonnenschein macht die Räume hell und freundlich. Dazu sollte man vorab genau mehrere Wetterberichte studieren.
Öffnen Sie Rolläden und Gardinen, das wirkt bedeutend einladener und offener. Türen lassen Sie entweder weit offen stehen, wenn die Sicht in den Nachbarraum einen offenen Blick und Helligkeit zulässt. Anderenfalls schließen Sie die Tür. Das wirkt etwas ordentlicher.
Beim Fotografieren von glänzenden Flächen, wie Glasscheiben, hochglänzenden Möbeln und Spiegeln achten Sie bitte immer darauf, dass sie sich selbst nicht darin spiegeln, dass lässt ihre Fotos schnell unprofessionell wirken.
Tiefer wirken Bilder mit einem Detail groß im Vordergrund wie Blüten oder die Blätter eines Baumes.
Einen Garten oder Hof kann man auch mal von einem oberen Fenster aus fotografieren oder mit dem Blick in die Umgebung.
Spielen Sie auf Fotos mit Details wie einer Stuckdecke, verschnörkelten Klinken oder teuren Armaturen und zoomen Sie diese sehr nah heran- oftmals macht eine gewollte Unschärfe am Rand das Bild sehr spannend. Besondere Ausstattungsmerkmale wie ein Kamin, Heimkino, Sauna etc. sollten gut in Szene gesetzt werden – dazu müssen diese für das Foto angeschaltet sein.Wer sich unsicher fühlt bei Foto, Video und Co. sollte einen professionellen Fotografen beauftragen, der sich bestenfalls mit Immobilienfotografie beschäftigt.Empfehlen können wir hier wärmstens Philipp Kirchner, Inhaber der PK Fotografie aus Leipzig.

Was ist Home Staging? Mit Tipps vom Profi

Home Staging haben Sie noch nie gehört? Das kann daran liegen, dass es recht aufwendig und kostenintensiv ist und von daher von nur wenigen Maklern und Verkäufern selber eingesetzt wird. Aber der Unterschied ist gravierend!

Home Staging wird von spezialisierten Agenturen übernommen, die leere Räume professionell durch zeitgemäße Möblierung, ein einheitliches Farbkonzept, passende Beleuchtung und Dekoration im Stil der Immobilie einrichten.

Durch die Wohlfühlatmosphäre wird die Aufmerksamkeit erheblich erhöht und führt zu positiven Emotionen, welche beim Verkauf ausschlaggebend sind.

Ca. 80 % der Interessenten können Raumverhältnisse schwer einschätzen und sehen so das Potenzial von leeren Räumen nicht. Das Ergebnis des Home Stagings zeigt sich nicht nur am maximalen Verkaufspreis, sondern auch an einer verkürzten Vermarktungsdauer.

Sollten Sie noch in Ihrer Immobilie wohnen oder ist diese mit Ihrem privaten Mobiliar ausgestattet, ist die Vorstellung der Interessenten für das eigene Leben im Haus noch schwerer. Deshalb hier einige Tipps und Tricks unserer Home Staging Expertin Carolin Richter von Wohnjuwel, wie Sie Ihre Immobilie optimal visuell aufwerten können.

Räumen Sie alle persönlichen Gegenstände, Bilder, Schälchen, Deckchen und Spielsachen weg. Kochlöffelbehälter, Brettchen, Pinnwände, Kühlschankmagneten – alles in die Schublade. Was gar nicht mehr gebraucht wird: verschenken oder entsorgen.
Putzen Sie! Fenster, Ablagen, Böden, Tische, Bäder – einfach allesmuss glänzen und duften. Ein kleiner Trick: Kochen Sie Kaffee oderbacken Sie Kuchen vor der Besichtigung – das Dufterlebnis wirkt Wunder!
Denken Sie daran, dass zur Besichtigung wirklich alle Zimmer Ihrer Immobilie inspiziert werden. Da sind verkuschelte Betten und Ihre Haar- oder Zahnbürste oft zu persönlich. Viele Menschen können sich mit einer fremden Einrichtung das eigene Leben im Haus nicht vorstellen.
Die Summe von kleinen Mängeln wirkt auf den Kaufinteressenten abschreckend. Reparieren Sie also quietschende Türen, streichen Sie die Räume mit hellen Farben oder verspachteln Sie kleine Löcher .
Ein gepflegter Garten steigert die Wertigkeit der Immobilie erheblich.
Ob nach Käuferzielgruppen neu eingerichtet oder mit einigen Handgriffen das Vorhandene optimiert – ein mit Home Staging hergerichtetes Haus hebt sich extrem von den meisten Angeboten auf dem Markt ab!

Käufer finden beim Verkauf ohne Makler – die Herausforderung!

Ihre Unterlagen sind vollständig, Sie haben ein aussagekräftiges Exposé erstellt und veröffentlicht. Im besten Fall melden sich viele Interessenten, die Ihre Immobilie besichtigen möchten, Fragen haben, Kaufabsichten haben. Aber wie wählen Sie den passenden Käufer?

Führen Sie mit jedem Interessenten ein Telefonat, um die Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht zu erfahren. Damit sparen Sie sich viel Zeit mit unnötigen Besichtigungen. Erfragen Sie bereits da alle relevanten Punkte wie Verkaufszeitpunkt, Übergabebedingungen, Finanzierungsmöglichkeiten, Weiternutzung und selektieren Sie danach.
Zu den Besichtigungen ist es ratsam, eine weitere Person mit einzubeziehen, da der Verkauf einer Immobilie immer mit vielen Emotionen verbunden ist. Dadurch schätzt man vor allem Mängel falsch ein, ist selber zu kritisch oder nimmt Kritik persönlicher.
Notieren Sie alle Fragen der Interessenten, die sie später beantworten wollen oder wofür Sie weitere Unterlagen beibringen müssen.
Erfragen Sie (möglichst behutsam) die genaue Finanzierung der Immobilie. Für Privatpersonen ist die Prüfung der Bonität von Käufern nicht so einfach möglich, lassen Sie sich deshalb gegebenenfalls eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Kapitalnachweis geben.
Bleiben Sie in der Kommunikation immer ehrlich – verschwiegene Mängel und inkorrekte Aussagen können den Verkauf später gefährden.

Checkliste für die Vorbereitungen des privaten Verkaufs einer Immobilie

Eigentumsnachweis (Grundbuchauszug, Erbschein, notarieller Kaufvertrag)
Energieausweis, Grundrisse
Baubeschreibung, bauliche Zeichnungen und Bebauungspläne
Baugenehmigungen und Bauabnahmebescheinigungen
Bescheinigungen über Baumängel und Reparaturarbeiten
Nachweise über eventuelle Umbau- oder Renovierungsarbeiten
Dienstleistungsverträge (z. B. Hausmeisterverträge, Gartenpflegeverträge)
Versicherungsdokumente (z. B. Hausratversicherung, Gebäudeversicherung)
Mietverträge (falls vermietet)
Garantieunterlagen für Geräte und Materialien
Nachweise über eventuelle Pachtverträge für Flächen oder Anlagen
Nachweise über eventuelle Dienstbarkeiten oder Lasten
Bescheinigungen über eventuelle Zwangsversteigerungen oder Rechtsvorgänge
ggf. Vorfälligkeitszinsen und Ablösebedingungen Ihres Kreditvertrages klären

Ablauf des Verkaufs Ihrer Immobilie

Kaufvorvertrag abschließen (u.a. Flurnummer, Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Frist bis zum Hauptvertrag inkl. Schadensersatzklausel für den Fall des Nichtabschlusses, Rücktrittsbedingungen und Finanzierungsnachweis)
Beauftragung des Notars für die Erstellung des Kaufvertrages durch Verkäufer
Prüfung sämtlicher Vereinbarungen und ggf. Änderungen
Immobilienkaufvertrag beinhaltet u.a. Grundschulden, Kaufpreiszahlung und fälligkeit, Besitzübergang, Grundbucherklärung und alle Details zum Kaufobjekt
Beurkundung und Meldung des Eigentümerwechsels an das Grundbuchamt
Notarkosten sind Kaufnebenkosten und werden vom Käufer gezahlt
nach Unterschrift Auflassungsvormerkung im Grundbuch

Es ist wichtig, alle relevanten Unterlagen vollständig und aktuell zur Verfügung zu stellen, um einen reibungslosen Verkaufsprozess zu garantieren. Es kann vorkommen, dass weitere Dokumente benötigt werden, abhängig von den spezifischen Umständen des Verkaufs.

Alles den Kaufvertrag betreffend, sollten Sie dringend einem Notar überlassen. Zu groß ist die Gefahr, dass Sie rechtliche Fehler machen, Abläufe nicht richtig einhalten, dadurch den Verkauf gefährten und im schlimmsten Fall Ihr Eigentum verlieren.

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