Ihre Immobilie im Scheidungsfall

Wenn eine Ehe scheitert, bricht meistens das Symbol für Familie, Heimat und Geborgenheit plötzlich auseinander, denn eine gemeinsame erworbene Immobilie ist viel mehr als nur ein Wohnraum. Sie ist ein Ort von gemeinsamen Wünschen und natürlich auch ein wesentlicher Vermögenswert und Bestandteil der Altersvorsorge.

Im Falle einer Trennung muss die Nutzung der Immobilie neu definiert werden. Dabei sollten die Interessen der Kinder, Eigentumsverhältnisse an der Immobilie und die wirtschaftliche Leistungskraft beider Ehepartner in die Entscheidung einfließen. Und mit dem Scheidungswillen ist meist auch der Auszug mindestens eines Partners aus der gemeinsamen Immobilie verbunden.

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten, wie Sie mit Ihrer Immobilie bei einer Scheidung künftig umgehen können. Sollten Sie nach der Lektüre weitere Fragen haben oder unsere Unterstützung wünschen, wenden Sie sich bitte vertrauensvoll an uns.

Inhaltverzeichnis

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1 Ihre Immobilie im Scheidungsfall

1.1 Optionen mit einer Immobilie in der Scheidung

1.2 Die Eigentumsübertragung: Einer bleibt

1.3 Schenkung: Die Kinder übernehmen

1.4 Die Realteilung: Wand an Wand

1.5 Die Vermietung – eine Alternative

1.6 Der Verkauf – Alles auf Anfang

1.7 Geben Sie die Vermittlung Ihrer Immobilie im Scheidungsfall in Expertenhände.

1.8 Teilversteigerung – möglich aber naja

1.9 Was Kunden über uns sagen

1.10 Sie haben Fragen?

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Optionen mit einer Immobilie in der Scheidung

Die Mehrheit der Ehepaare hat sich bei der Eheschließung für die juristische Form der Zugewinngemeinschaft gemäß § 1363 BGB entschieden. Das heißt, dass während der Ehe angeschafftes Eigentum, ganz egal ob Immobilien oder andere Wertanlagen, aber auch Schulden gleichermaßen den Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide über den sogenannten Zugewinnausgleich so gestellt, dass für keinen ein materieller Nachteil aus den Ehejahren entsteht. Es wird also ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehepartnern für während der Ehe erworbener Vermögensgüter vorgenommen.

Selten erfolgt diese Güterteilung allerdings nach einer logischen Abhandlung; die meisten Güter lassen sich ja schlecht einfach in der Mitte durchtrennen. Auch emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem beim Wohnraum.

Zusammen erbaut oder renoviert steckt viel Geld im gemeinsamen Haus und eigentlich soll es weiterhin das Zuhause der Kinder sein, am liebsten noch das der Enkelkinder. All diese Überlegungen verlangen Ihnen mit Sicherheit viel ab.

Die Eigentumsübertragung: Einer bleibt

Wenn Sie allein in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben möchten, können Sie die Immobilie übernehmen, indem Sie Ihrem Noch-Ehepartner seinen Eigentumsanteil ausbezahlen.

Im Falle eines Kredits muss die Bank bei der Eigentumsübertragung beteiligt werden, da nur sie als Kreditgeber den Ehepartner, der sein Eigentum an der Immobilie aufgibt, aus seiner Mithaftung am Kredit entlassen kann. Dazu ist Ihre Bank jedoch nicht verpflichtet.

Unser Tipp:
Überlegen Sie frühzeitig, ob einer die Immobilie übernehmen möchte. Das spart Kosten. Beispielsweise lohnt sich über eine Übertragung der Immobilie noch während der Trennung – also bevor die Ehe rechtskräftig geschieden ist So entfällt die Grunderwerbssteuer und spart Ihnen damit meist mehrere tausend Euro Kosten.

Schenkung: Die Kinder übernehmen

Oftmals hängen Eheleute an dem Gedanken, dass sie ihre Immobilie eigentlich gerne im Besitz weiterer Generationen gesehen hätten. Das blockiert sie darin, eine gute Entscheidung zu treffen. Doch auch für diesen Fall gibt es eine Lösung: Sie können die Immobilie auf die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder übertragen. Falls das Kind noch minderjährig ist, bedarf die Übertragung auf das Kind der Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. Beachten Sie auch: Was gut gemeint ist, kann eine Belastung für das Kind sein.

Unser Tipp:
Stellen Sie Ihre eigenen Interessen zurück und wägen Sie ab, ob diese Variante auch wirklich die Beste für Ihr Kind wäre. Für das Haus werden Grundsteuer und Unterhaltungskosten anfallen; rechtlich trägt das Kind auch sämtliche Eigentümerpflichten.

Ebenfalls möglich ist, dass nur einer der Ehepartner seinen Eigentumsanteil dem Kind schenkt; in diesem Fall ist – neben der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts – die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich. Eine Schenkung bzw. Übertragung an Kinder kann somit nur bei Einigkeit beider Elternteile erfolgen.

Die Realteilung: Wand an Wand

Für die meisten ist es unvorstellbar, nach der Trennung mit dem ehemaligen Partner weiterhin unter ein- und demselben Dach zu wohnen. Rechtlich gesehen ist dies aber möglich: mit der sogenannten Realteilung. Durch diese Variante ist es Eheleuten möglich, Kinder gemeinsam zu erziehen und die Immobilie nicht aufgeben zu müssen. Hierbei wird die Immobilie in zwei komplett getrennte Wohnungen geteilt und jeder Ehepartner erhält das Alleineigentum am jeweiligen Part, rechtlich fixiert durch eine notarielle Teilungserklärung.

Unser Tipp:
Nicht jede Immobilie ist für die Realteilung geeignet – brechen Sie es also nicht übers Knie. Einfach eine Wand durch Wohn- und Schlafzimmer zu ziehen, reicht juristisch gesehen allerdings nicht aus – die Immobilie muss entweder bereits aus mehreren Wohneinheiten bestehen oder dafür geeignet sein, in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut zu werden.

Eventuell braucht es für diesen Umbau Gutachter und Architekten. Setzen Sie deshalb unbedingt Kosten und Aufwand in Relation zum Immobilientyp und bedenken Sie auch die Wohnsituation in Zukunft.

Die Vermietung – eine Alternative

Die Immobilie weiterhin zu bewohnen ist für Sie nicht vorstellbar, die Immobilie zu verkaufen jedoch auch – dann liegt es nahe, die Immobilie zu vermieten.

Diese Lösung bietet sich aus wirtschaftlichen Gründen dann an, wenn die Immobilie als Vermögensabsicherung im Alter weiterhin interessant oder ein Verkauf unrentabel erscheint, Schulden bleiben würden oder einer allein das Haus nicht halten kann.

Voraussetzung ist allerdings, dass das geschiedene Paar in der Lage ist, als Vermieter aufzutreten und die damit verbundenen Aufgaben wahrzunehmen.

Ist die Vermietung Ihre bevorzugte Lösung, unterstützen wir Sie gern mit unserer Beratung, die die Interessen beider Eheleute berücksichtigen und helfen Ihnen unter anderem bei der Auswahl der Mieter.

Ebenfalls sinnvoll kann eine Hausverwaltung als Ansprechpartner sein, die Sie beauftragen können. Diese übernimmt zum Beispiel die Organisation von Instandhaltungsarbeiten, das Erstellen einer jährlichen Nebenkostenabrechnung oder die Kommunikation mit den Mietern.

Der Verkauf – Alles auf Anfang

Tatsächlich entscheiden sich die meisten Noch-Ehepaare dafür, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen. Da nicht mehr zwei Gehälter einen Haushalt finanzieren, ist es für einen alleine oft schwierig, die anfallenden Kosten für die Immobilie zu stemmen.

Auch räumlich kann die Immobilie für einen halbierten Haushalt zu groß sein; da tut es ein kleinerer Wohnraum zum günstigeren Preis auch. Viele können sich nach einer Scheidung auch schlichtweg nicht vorstellen, mit dem Ex-Partner weiterhin gemeinsam Entscheidungen über eine Immobilie zu treffen. So ist der Hausverkauf eine gute Entscheidung.

Jeder Ehepartner ist berechtigt, den Verkauf des gemeinsamen Hauses zu verlangen und einzuklagen. Die beste Möglichkeit, den Immobilienverkauf nicht zum Konfliktherd werden zu lassen, ist, sich einen objektiven Experten ins Scheidungsboot zu holen.

Geben Sie die Vermittlung Ihrer Immobilie im Scheidungsfall in Expertenhände.

Wir als Immobilienmarkler in Leipzig übernehmen für Sie die Marktpreiseinwertung, die Ermittlung des Kaufpreises, die Erstellung des Exposés mit relevanten Dokumenten und Unterlagen und organisieren das Interessenten-Management von der Besichtigung bis hin zum Notartermin.

Dadurch können Sie sich auf andere Themen konzentrieren, die Sie während Ihrer Scheidung durchstehen müssen und laufen nicht Gefahr, ungünstige Entscheidungen für sich selber und Ihre Familie zu treffen. Und Emotionen sind schon immer schlechte Berater, vorallem wenn es um weitreichende und kostspielige Entscheidungen geht. Mit Erfahrung und Expertise werden wir Ihnen ein kompetenter Partner sein.

Teilversteigerung –
möglich aber naja

Für den Fall, dass sich die Fronten bei Ihnen total verhärtet haben und sich beide Noch-Ehepartner gar nicht einig werden, hat der Staat die Teilungsversteigerung geschaffen: Auf Antrag beim Amtsgericht wird die Immobilie durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Diesen Antrag kann jeder der Ehepartner stellen, unabhängig davon, wie groß sein Miteigentumsanteil am Haus ist.

Nach Antragstellung schätzt ein Gutachter den Wert der Immobilie und berechnet daraus die Untergrenze für ein erstes Gebot. Dieses Einstiegsgebot liegt jedoch wahrscheinlich ca. 30 bis 40 Prozent unter dem Marktwert. Bleiben trotz Verkaufserlös noch Schulden, müssen beide Ehepartner dafür geradestehen. Deshalb gilt die Versteigerung als die Schlechteste aller möglichen Varianten.

Gegen den Antrag auf Teilungsversteigerung können Sie aber auch – innerhalb von zwei Wochen – Einwand erheben; zum Beispiel wenn Sie aufzeigen können, dass sich bei einer Teilungsversteigerung die Lebensverhältnisse der Kinder erheblich zum Nachteil verändern würden. Wenn das Gericht Ihre Einwände als zulässig erachtet, kann das Verfahren für sechs Monate eingestellt werden.

Sollte es doch zu einer Teilungsversteigerung kommen, werden vom erzielten Verkaufserlös zunächst die Gerichts- und Sachverständigenkosten beglichen. Danach wird der restliche Betrag aufgeteilt. Scheitert auch hier eine einvernehmliche Lösung, wird die Aufteilung des Betrags ebenfalls gerichtlich festgelegt. Die Teilungsversteigerung ist wirtschaftlich gesehen also mit hohen Einbußen verbunden – und darüber hinaus für alle Beteiligten auch mental kräftezehrend.

Eine Versteigerung ist wirklich der letzte Ausweg! Versuchen Sie, sich mit Ihrem Ex-Partner zu einigen – so können Sie in jedem Fall mehr aus Ihrer Immobilie herausholen.

Was Kunden über uns sagen

    
 
 
        
   Christian Steffen 
 22. Juli, 2024.
 
 
  Sehr professionell und verbindlich! Frau Friebel betreute mich bei dem großen Schritt mein Haus zu verkaufen bestens. Besonders gefiel mir, dass sie das Besondere an dem Objekt erkannte. Dadurch fand sie einen ganz ganz tollen Käufer, der letztendlich, wie viele weitere Interessenten, bereit war mehr als den inserierten Preis zuzahlen. Sehr zu empfehlen!
  
 
       
   N. H. 
 22. Juli, 2024.
 
 
  Vom ersten Kontakt bis hin zum Abschluss des Kaufvertrages haben wir nur positive Erfahrungen gemacht.
Wir wurden kompetent beraten und es lief alles reibungslos und zügig ab.
Ein besondere Dank gilt dabei Frau Hagemann, die uns bei dem gesamten Ablauf beraten, unterstützt und betreut hat. Wir können Koengeter nur weiterempfehlen.
  
 
       
   Экзортик 
 25. Juni, 2024.
 
 
  Ich habe mich für die Anmietung einer Wohnung beworben, ich war angenehm überrascht von der Schnelligkeit und Qualität der Arbeit, insbesondere von Frau Snicinski – nichts wurde auf den nächsten Tag verschoben, ich erhielt innerhalb von 15 Minuten Antworten auf alle meine Fragen per E-Mail.
Leider habe ich die Wohnung abgelehnt, weil ich eine passendere Variante gefunden habe.
  
 
       
   Silke Meier 
 4. März, 2024.
 
 
  Unsere Erfahrung mit dieser Immobilienagentur war ausgezeichnet! Sie haben uns kompetent beraten und uns bei jedem Schritt des Verkaufsprozesses unterstützt. Die Kommunikation war transparent und effizient. Vielen Dank für die großartige Zusammenarbeit!
  
 
       
   Vanessa Vu 
 3. März, 2024.
 
 
  Koengeter Immobilien hat uns geholfen, eine Wohnung zu finden, die über unsere Erwartungen hinausgeht. Wir waren begeistert von dem professionellen Service und der schnellen Rückmeldungen. Großen Dank, insbesondere an Frau Snicinski.
  
 
       
   Andreas Wildenburg 
 13. Februar, 2024.
 
 
  Die Vermietung meiner Wohnung wurde  von Beginn an professionell und kompetent bis zur Wohnungsübergabe durchgeführt. Bei Koengeter Immobilien habe ich mich in guten Händen gefühlt. Besonderen Dank an dieser Stelle an Frau Snicinski. Durch ihre gut getroffene Vorauswahl bei den Interessenten war mit wenigen Besichtigungen ein neuer Mieter gefunden. Es war eine sehr gute Zusammenarbeit die auch Spaß gemacht hat. Daher an dieser Stelle nochmal ein herzliches Dankeschön. Koengeter Immobilien kann ich uneingeschränkt empfehlen.
  
 
       
   Mandy Vomrath 
 22. Dezember, 2023.
 
 
  Auch wenn man 2010 beruflich getrennte Wege gegangen ist und ich seitdem auch mehr in der beruflichen Selbständigkeit stehe, habe ich bei Herrn Köngeter viel lernen bzw abschauen können. Sein professionelles Auftreten, seine Weitsicht und sein Ehrgeiz sprechen für seinen Erfolg. Auch möchte ich hier Frau Susann Friebel "auf das Treppchen heben". Ein Unternehmen ist nichts ohne seine Mitarbeiter. Das weiss ich aus eigener Erfahrung.
Dank der sozialen Medien bin ich immer noch neugierig auf Angebote/ Projekte von Koengeter Immobilien. Privat danke ich jedes Jahr für Geburtstagsglückwünsche und Weihnachtskarte, die ich bekomme. Ich wünsche weiterhin viel Erfolg!
  
 
  
  
 
 
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