Erbschaftssteuer Immobilien – Diese Fakten sollten Sie kennen

Das Thema Erbschaftssteuer ist immer wieder in aller Munde, wobei es meist um die Besteuerung von vererbtem Vermögen, Unternehmen oder Immobilien geht. Insbesondere im Zusammenhang mit der Erbschaftssteuer und Immobilien gibt es viele Aspekte, die Sie als Immobilienbesitzer kennen sollten. Denn nur wenn Sie richtig und umfassend informiert sind, können Sie sicherstellen, dass Ihre Erben dank Ihrer Immobilie eines Tages wirklich gut und zuversichtlich abgesichert sind. Doch auch für den Fall, dass Sie eine Immobilie vererbt bekommen, sollten Sie ein paar grundlegende Fakten rund um die Erbschaftssteuer für Immobilien kennen. Wir klären Sie im nachfolgenden Ratgeber auf und stehen Ihnen für weitere Fragen ebenfalls gern zur Verfügung.

Erbschaftssteuer auf Immobilien: Wann wird Sie für wen fällig?

Mit Ausnahme einiger weniger Sonderregelungen wird die Erbschaftssteuer auf Immobilien in Deutschland eigentlich immer fällig. Das bedeutet: Wer eine Immobilie erbt, muss hierfür im Normalfall Steuern zahlen. Wie hoch diese Steuern ausfallen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Maßgeblichen Einfluss hat das Verhältnis, in dem der Begünstigte zum Verstorbenen steht. Auch der Wert der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle. Um die Größe des Einflusses dieser beiden Faktoren darzustellen, lohnt es sich beide Aspekte kurz gesondert zu betrachten:

Die Steuerklasse und der Freibetrag

Je nachdem, in welchem Verwandtschaftsverhältnis ein Erbe zum Verstorbenen stand, ergibt sich für ihn eine unterschiedliche Steuerklasse. Diese Steuerklasse wiederum ist an einen spezifischen Freibetrag sowie auch an einen konkreten Steuersatz gekoppelt. In der ersten Steuerklasse landen alle direkten Verwandten. Das betrifft Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, Kinder sowie Stiefkinder, Enkel und Urenkel sowie auch im umgekehrten Verwandtschaftsverhältnis die Eltern und Großeltern. Innerhalb dieser Steuerklasse gibt es allerdings unterschiedliche Freibeträge in Bezug auf die Erbschaftssteuer für Immobilien:

 

Grad der Verwandtschaft	Freibetrag
eingetragene Lebenspartner, Ehepartner	500.000,00 Euro
Kinder, Stiefkinder	400.000,00 Euro
Enkel	200.000,00 Euro
Eltern, Großeltern	100.000,00 Euro

Tabelle 1: Freibeträge für Erben der Steuerklasse I

In die zweite Steuerklasse fallen alle Verwandten, die nicht in der Steuerklasse I auftauchen. Dazu gehören Geschwister, geschiedene Ehegatten, Neffen und Nichten sowie Stiefeltern und Schwiegerkinder. Diese können allesamt einen Freibetrag in Höhe von 20.000,00 Euro bei der Erbschaftssteuer für Immobilien geltend machen. Dies gilt ebenfalls für alle anderen Erben, die bisher noch nicht benannt wurden und die demnach allesamt in die dritte Steuerklasse fallen. Hierzu gehören beispielsweise Tanten, Cousins und Cousinen sowie auch gute Freunde oder Bekannte.

Als Erbe müssen Sie für ein Haus nur für den Betrag die Erbschaftssteuer zahlen, mit dem der Wert der Immobilie oberhalb des individuellen Freibetrags liegt. Der Steuersatz, der bei dieser Berechnung herangezogen wird, ist abhängig von der Steuerklasse und dem Wert der zu versteuernden Erbschaft:

	Zu versteuernder Wert der Immobilie
Steuerklasse	<75.000,00 Euro	<300.000,00 Euro	<600.000,00 Euro	<13.000.000,00 Euro
I	7% Steuer	11% Steuer	15% Steuer	23% Steuer
II	15% Steuer	20% Steuer	25% Steuer	35% Steuer
III	30% Steuer	30% Steuer	30% Steuer	50% Steuer

Tabelle 2: Auszug der Steuersätze für zu versteuernde Erbschaften

Der Wert der Immobilie

Wer sich die Berechnungen rund um die Erbschaftssteuer für Immobilien ansieht, der erkennt schnell, dass der Wert der betreffenden Immobilie einen entscheidenden Einfluss darauf hat, ob der Erbe Steuern zu bezahlen hat oder nicht. Pikant ist in diesem Fall, dass der Wert der Immobilie nicht von einem Sachverständigen ermittelt, sondern vom Finanzamt vorgegeben wird. Der angesetzte Wert entspricht demnach einer Schätzung basierend auf dem sogenannten Verkehrswert. Diesen rein statistisch und ohne separate Begutachtung vom Finanzamt ermitteln zu lassen, kann sich für Erben lohnen, wenn die in Frage kommende Immobilie eigentlich einen höheren Wert als die durchschnittlichen Immobilien in vergleichbarer Lage und Größe besitzt. Ein eigenes Gutachten von einem externen Sachverständigen anfertigen zu lassen, lohnt sich dagegen besonders häufig bei alten Immobilien, die einen niedrigeren Verkehrswert als Objekte aus der Vergleichsgruppe mit sich bringen.

Beispiel: Berechnung der Erbschaftssteuer für Immobilien

Um die Berechnungen für die Erbschaftssteuer für Immobilien noch stärker zu verdeutlichen, stellen wir nachfolgend zwei Beispiele vor. Das Haus, welches in beiden Fällen vererbt wird, besitzt einen angesetzten Wert von 423.000,00 Euro und wird im ersten Fall vom Vater an die Tochter, im zweiten Fall jedoch vom Großvater an den Enkelsohn  vererbt.

Beispiel 1:

Die Tochter, die eine Immobilie von Ihrem Vater erbt, kann sich über einen hohen Freibetrag von 400.000,00 Euro freuen. Dieser Freibetrag reduziert den noch zu versteuernden Wert der Immobilie beträchtlich. Es fallen demnach lediglich Steuern auf den Betrag von 23.000,00 Euro an. Damit liegt das zu versteuernde Erbe unter einem Betrag von 75.000,00 Euro und müssen 7% Steuern angerechnet werden, weil die Tochter in die erste Steuerklasse eingeordnet wird. Entsprechend muss die Tochter an das Finanzamt exakt 1.610,00 Euro Erbschaftssteuer abführen.

Beispiel 2:

Der Enkel, der eine Immobilie im gleichen Wert von seinem Großvater erbt, hat hinsichtlich der fälligen Erbschaftssteuer weniger Glück. Er kann lediglich einen Freibetrag von 200.000,00 Euro geltend machen. Das bedeutet, dass insgesamt 223.000,00 versteuert werden müssen. Da sich der zu versteuernde Immobilienwert unterhalb der Grenze von 300.000,00 Euro einfindet und der Enkel in der ersten Steuerklasse zu verorten ist, muss er mit einem Steuersatz von 11% rechnen. Dadurch ergibt sich eine Steuerlast in Höhe von 24.530,00 Euro

Wie sich anhand der beiden Beispiele schnell verdeutlichen lässt, kann die Erbschaftssteuer für Immobilien für Begünstigte schnell zu einem finanziellen Fiasko werden. Wer die Erbschaftssteuer nicht bezahlen kann, muss notfalls auf die Immobilie verzichten. Gerade aus diesem Grund ist es umso wichtiger, dass Sie Ihren Nachlass in punkto Immobilien zukunftsorientiert und vorausschauend regeln. Keine Erbschaftssteuer für Immobilien fällt nämlich beispielsweise an, wenn Ehepartner oder Kinder eine Immobilie vererbt bekommen, in der sie selbst leben. Sofern sie im Anschluss an die Erbschaft noch für mindestens weitere 10 Jahre in der Immobilie verbleiben, müssen Sie keine Steuern entrichten. Sie haben weitere Fragen rund um die Erbschaftssteuer für Immobilien? Sprechen Sie uns an – wir helfen Ihnen gern weiter.