Immobilienschenkung – Steuertipps und allgemeine Informationen

Wer Vermögen in Form von Immobilien besitzt, sollte sich möglichst frühzeitig Gedanken darüber machen, was nach dem eigenen Ableben mit diesen Immobilien geschieht. Normalerweise werden sie an die nächsten Angehörigen vererbt – unabhängig davon, ob es ein Testament gibt oder nicht. In Abhängigkeit vom Verwandtschaftsgrad kann dies die Erben unter Umständen aber gehörig in die Bredouille bringen, denn die Erbschaftssteuer für Immobilien sorgt bisweilen dafür, dass vom geerbten Vermögen nichts oder kaum etwas übrig bleibt. In extremen Fällen müssen die Erben sogar draufzahlen. Wer ein solches Risiko nicht eingehen will, kann über eine Immobilienschenkung nachdenken. Diese wird zu Lebzeiten durchgeführt und bietet vor allem in steuerlicher Hinsicht einige Vorteile. Damit eine Immobilienschenkung erfolgreich vollzogen werden kann, sind jedoch viele Aspekte zu berücksichtigen. Insbesondere wenn die Immobilienschenkung unter Berücksichtigung steuerlicher Vorzüge angestrebt wird, gilt es penibel auch auf Sonderfälle und -regeln zu achten. Im nachfolgenden Ratgeber liefern wir Ihnen alle Informationen rund um die Immobilienschenkung und illustrieren mögliche Vorteile zusätzlich anhand eines Rechenbeispiels.

Fakten & Details: Was ist eine Immobilienschenkung?

Wenn ein Mensch verstirbt, gehen seine Besitztümer normalerweise in einer geregelten Reihenfolge automatisch an seine Erben über. Das gilt sowohl für Gegenstände und Objekte von geringem Wert, als auch für hochpreisige Besitztümer wie etwa Immobilien. Hierbei hat auch das Finanzamt seine Finger im Spiel, denn in Deutschland existiert eine sogenannte Erbschaftssteuer. Diese fällt prinzipiell auf alle vererbten Gegenstände an und ist von demjenigen zu zahlen, der als Erbe fungiert. Glücklicherweise gibt es jedoch Freibeträge, die ausgenutzt werden können. Die Freibeträge geben an, bis zu welcher Höhe an Wert ein Erbe ohne steuerliche Belastung angenommen werden kann. Die konkrete Höhe der Freibeträge ergibt sich aus dem Verwandtschaftsverhältnis, in dem der Erbe zum Verstorbenen stand. Je näher dieses ist, umso größer die Summe, die steuerfrei geerbt werden kann.

Wer seine Immobilien aufgrund der begrenzten Freibeträge nicht vererben möchte, kann sich alternativ für eine Immobilienschenkung entscheiden. Hierbei überträgt zum Beispiel ein Vater seine Immobilie noch zu Lebzeiten auf seinen Sohn. Auch in diesem Zusammenhang gelten die gesetzlich vorgeschriebenen Freibeträge. Das Besondere: Der vorgegebene Freibetrag kann alle zehn Jahre bei einer neuerlichen Schenkung geltend gemacht werden. Auf diese Weise können große Vermögen Stück für Stück verschenkt bzw. übertragen werden. Bei geschickter Planung lassen sich so viele Steuern einsparen.

Beispielrechnung: So funktioniert die Immobilienschenkung

Mit einem Rechenbeispiel sollen die Zusammenhänge sowie die Unterschiede zwischen dem Vererben einer Immobilien und einer Immobilienschenkung verdeutlicht werden. Hieran können Sie erkennen, wo Sie dank einer Immobilienschenkung von eventuellen Vorteilen profitieren.

Beispiel 1: Vater vererbt Immobilie an seine Tochter

Ein Vater besitzt eine Immobilie in guter Lage mit einem Wert von rund 900.000,00 Euro. Nach seinem Ableben geht diese Immobilie als Erbe an seine Tochter über. Diese kann von einem Freibetrag von 400.000,00 Euro profitieren, der Wert der Immobilie liegt aber mit 500.000,00 Euro darüber. Dieses Geld muss nun versteuert werden. Hierbei gilt ein Steuersatz von 15%. Das entspricht einer Summe von 75.000,00 Euro, die als Erbschaftssteuer von der Tochter an das Finanzamt abgeführt werden muss.

Beispiel 2: Vater verschenkt Immobilie an seine Tochter

Derselbe Vater hat sich bereits zu Lebzeiten über die Erbschaftssteuer informiert und möchte seine Immobilie ohne große Steuerlast an seine Tochter übergeben. Deshalb entscheidet er sich dafür eine Immobilienschenkung durchzuführen. In diesem Zusammenhang kann von Vater und Tochter alle zehn Jahre ein Freibetrag von 400.000,00 Euro geltend gemacht werden. Deshalb überträgt der Vater seine Immobilie in drei Etappen an seine Tochter. Diese muss für diese Immobilienschenkung keine Steuern bezahlen.

Was ist bei einer Immobilienschenkung wichtig?

Wer eine Immobilienschenkung durchführen möchte, sollte hierbei von vornherein verschiedene Aspekte berücksichtigen. Zum einen ist es wichtig zu wissen, dass sich der für den Beschenkten zur Verfügung stehende Freibetrag nur alle zehn Jahre erneuert. Verstirbt der Verschenkende innerhalb dieser Zeitspanne und wird daraufhin weiteres Vermögen vererbt, tritt ein unangenehmer Fall ein: Der Wert der Immobilienschenkung wird zum Wert des zusätzlichen Erbes addiert und auf die Gesamtsumme werden schließlich die Steuern erhoben. Deshalb ist es wichtig eine Immobilienschenkung vorausschauend zu organisieren.

Darüber hinaus sollte eine Immobilienschenkung niemals ohne zugehörigen Vertrag durchgeführt werden. Wenn Eltern eine Immobilie an ihre Kinder verschenken, möchten sie häufig trotzdem weiterhin in dieser Immobilie leben. Derartige Rechte können in einem entsprechenden Vertrag festgehalten werden. Dazu gehört auch das Recht der Verschenkenden die Immobilie weiterhin zu vermieten oder als Gegenleistung für die Übertragung eine gewisse Versorgungsleistung zu erhalten. In diesem Zusammenhang spielen die Begriffe Nießbrauch und Leibrente eine wichtige Rolle.

Auch sogenannte Rückforderungsrechte sollten bei einer Immobilienschenkung unbedingt berücksichtigt werden. Was passiert, wenn der Beschenkte in eine private Insolvenz gerät oder gar unerwartet verstirbt? Angenommen der Vater aus dem obigen Beispiel verschenkt seine Immobilie an seine kinderlose Tochter. Diese wiederum stirbt überraschend vor ihrem Vater, der als einziger Verwandter nun die zuvor vererbte Immobilie von seiner Tochter erbt. Als Vater kann er jedoch nur einen Freibetrag von 100.000,00 Euro nutzen. Für die restliche Summe des Wertes in Höhe von 800.000,00 Euro muss er nun Steuern zahlen – auf eine Immobilie, die ihm einst gehört hat. Um derartige Folgen abwenden zu können, sollten Rückforderungsrechte vertraglich festgehalten werden. Diese geben an, wann und unter welchen Umständen die Immobilienschenkung wieder rückgängig gemacht bzw. die Immobilie zurückgefordert werden kann.

Fazit: Immobilienschenkung vorausschauend planen und Tipps beherzigen

Eine Immobilienschenkung gehört zu den wichtigsten Steuertipps für alle, die Vermögen besitzen und für die Zukunft planen. Wer allerdings unbedarft vorgeht, kann mit einer Immobilienschenkung auch danebenliegen und sich selbst oder dem Beschenkten am Ende große finanzielle Belastungen bescheren. Die Übertragung großer Vermögenswerte, wie sie etwa bei einer Immobilienschenkung stattfinden, darf deshalb von Rechts wegen nur in Zusammenarbeit mit einem Notar durchgeführt werden. Dieser verlangt in Abhängigkeit vom Wert der verschenkten Immobilie ein entsprechendes Honorar, welches ebenfalls einkalkuliert werden sollte. In Zusammenarbeit mit dem Notar sowie nach Möglichkeit auch mit dem Empfänger der Immobilienschenkung sollte überdies ein Vertrag aufgesetzt werden, in dem mögliche zukünftige Entwicklungen und Eventualitäten berücksichtigt werden. So können sowohl der Verschenkende als auch der Beschenkte sichergehen, dass die Immobilienschenkung optimal abgesichert ist. Sollten Sie rund um das Thema Immobilienschenkung noch Fragen haben, können Sie sich gern bei uns melden. Wir helfen Ihnen weiter.