BaFin – Einführung des Kapitalpuffers für Banken bei Wohnimmobilien-Krediten

Die Kreditvergabe für Immobilien boomt, die Preise auch. Damit die Banken in Krisenzeiten widerstandsfähig bleiben, führt die BaFin zum 1. April 2022 einen Risikopuffer für Wohnimmobilien ein. Damit werden Darlehen tendenziell teurer – zusätzlich zu den ohnehin derzeit steigenden Zinsen

Während von der Corona-Pandemie zahlreiche Branchen negativ betroffen sind, sind die Immobilienpreise alles andere als eingebrochen. Trotz des Lockdowns und sonstigen Einschränkungen boomt der Immobilienmarkt ungebrochen.

Nach einer Studie des Hamburger GEWOS-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung stieg der Immobilienumsatz 2021 auf 221 Milliarden Euro (um 7,7%) und ein Ende ist nicht abzusehen.

Inzwischen gibt es Wohnimmobilienkredite von über mehr als 1,6 Billionen Euro. „Mit Blick auf die Finanzstabilität ist es jetzt Zeit, in den Präventionsmodus zu wechseln“, betonte Bafin-Chef Mark Branson bei Ankündigung der Maßnahmen im Januar.

Laut Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch liegen die Preise für Wohnimmobilien zehn bis 30 Prozent über den Werten, die sich durch Fundamentaldaten – wie Marktanalysen und Unternehmensdaten – abbilden lassen.

Inhaltsverzeichnis

Zuerst einmal: Was ist eigentlich die BaFin?

Das Prinzip der Banken.

Welche Maßnahmen leitet die BaFin nun ein?

Was heißt das für die Immobilienbranche?

Zunächst einmal: Was ist eigentlich die Bafin?

Die Bundesanstalt für Baufinanzierung, kurz Bafin, ist ein Bestandteil der Bundesverwaltung und untersteht der Fach- und Rechtsaufsicht des Bundesministeriums der Finanzen. Die Hauptaufgabe der BaFin ist die Aufsicht über Versicherungen, Wertpapiere und Banken. Die Anstalt beaufsichtigt 1.555 Banken, 1.189 Finanz-, 51 Zahlungs- und 8 E-Geldinstitute sowie zahlreiche Fonds und Versicherer. Die Bafin soll die Stabilität des deutschen Finanzsystems sicherstellen. Darum sieht sie eben auch den anhaltenden Immobilienboom als Risiko.

Das Prinzip der Banken

Um die aktuellen Maßnahmen der BaFin nachvollziehen zu können, muss vorab das Grundprinzip der Banken erklärt werden. Bis 2020 wurde den Banken von der BaFin ein sogenannter „antizyklischen Kapitalpuffer“ von 0.25% vorgeschrieben. Das bedeutet, dass die Banken einen zusätzlichen Kapitalpuffer aufbauen sollen und führt dazu, dass die Banken ihre Liquidität und Kreditvergaben erhöhen können. Zum 01. April 2020 wurde dieser Puffer aufgrund der Corona-Situation auf 0% herabgesetzt. Grund dafür ist, dass die Kaufkraft der Bevölkerung wieder angekurbelt wird. Dies macht sich auch in einem deutlichen Umsatzanstieg in der Immobilienbranche bemerkbar.

Da die Regierung auf eine nachfrageorientierte Wirtschaftspolitik setzt und Banken aktuell ohne große Hürden und zu guten Konditionen Kredite vergeben werden, befürchtet die BaFin, dass es in nächster Zeit zu einem Abschwung in der Immobilienbranche kommt und zahlreiche Banken ihre Ausrichtung ändern müssen.

Banken haben grundsätzlich 3 Einnahmequellen:

Das Aktivgeschäft

Damit ist die Kreditvergabe gemeint. Für diese Dienstleistung erhebt die Bank Zinsen. Gemäß einer aktuellen Auswertung der Finanzierungsberatung Capmarcon haben Banken im vergangenen Jahr an Unternehmen in Deutschland 882 Milliarden Euro und an Selbständige sowie Kleinunternehmen 428 Milliarden Euro ausgereicht.

Dazu kommt die Baufinanzierung. Sie dient häufig dem Erwerb bzw. der Errichtung einer Immobilie. Bei Immobiliendarlehen wird eine Zinsbindungsfrist für eine bestimmte Zeit vereinbart, bei der sich die Zinssätze nicht ändern.

Das Einlagengeschäft

Einlagengeschäft ist die Verwaltung des Geldes der Kunden durch die Bank. Das können beispielsweise Girokonten oder Festgeld (Sparpläne) sein.

Das Kommissionsgeschäft

Banken nehmen ihr Geld durch verschiedene Dienstleistungen einnehmen. Das können beispielsweise Kontogebühren oder der Währungstausch sein.

Welche Maßnahmen leitet die BaFin nun ein?

„Mit Blick auf die Finanzstabilität ist es jetzt Zeit, in den Präventionsmodus zu wechseln“, betonte Bafin-Chef Mark Branson bei Ankündigung der Maßnahmen im Januar.

Als Vorsichtsmaßnahme wird daher der antizyklische Puffer von 0% auf 0,75% erhöht. Dieser Beschluss gilt ab dem 01. April 2022. Den Banken wird bis Februar 2023 Zeit gegeben diese Maßnahme umzusetzen. Das bedeutet, dass die Banken 22 Milliarden Euro zurückhalten müssen. Zusätzlich dazu, wird ein Puffer für Wohnimmobilienkredite von 2,0% eingeführt, so dass insgesamt für solche Kredite ein Puffer von 2,75 Prozent gilt.

 

 

Repräsentiert diese Entscheidung der Bafin die Meinungen der Banken

Die Banken und Kreditinstitute kritisieren diese Entscheidung. „Die Erhöhung der Kapitalanforderungen auf breiter Front wird die Kreditvergabekapazität der Banken und Sparkassen deutlich einschränken“, so die deutsche Kreditwirtschaft. Die Deutsche Bank hält zwar ein Zyklusende der Angebotsknappheit bei Wohnimmobilien für wahrscheinlich, allerdings ist das laut Analysten in Leipzig erst ab 2030 der Fall. Ein Crash am Markt wird aber nicht befürchtet.

Was heißt das jetzt für unsere Immobilienbranche?

Wir sind etwas besorgt über die Entscheidung, einen sektoralen Systemrisikopuffer plus der gleichzeitigen Anhebung des antizyklischen Kapitalpuffers einzuführen. Wohnimmobilienfinanzierungen dürften sich nicht nur im privaten, sondern auch im gewerblichen Bereich verteuern. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) geht davon aus, dass sich das Kreditangebot verknappen wird. Allerdings sind Kredite für „Vorhaben der sozialen Wohnraumförderung und die Renovierung von Wohnimmobilien sowie Anschlussfinanzierungen“ nicht betroffen.

Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverband Deutschland IVD I sagt dazu am 28. März 2022 der Haufe Online Redaktion: „Angesichts der minimalen Gesamtverlustrate der Banken bei Wohnimmobilienkrediten halten wir den Vorstoß der Bafin für nicht nachvollziehbar. Er gibt außerdem zu bedenken, dass die Banken eventuell höhere Kosten auf das Neu- und Anschlussgeschäft umlegen müssen.“

KOENGETER IMMOBILIEN schätzt, dass der Zugang zu selbstgenutzten Immobilien durch die erhöhten Eigenkapitalanforderungen künftig etwas erschwert wird. Allerdings besteht noch immer Angebotsknappheit bei Wohnimmobilien.

Bereits jetzt gibt es deutlich umfangreichere und vor allem längere Finanzierungsprüfungen, d. h. es vergeht mehr Zeit bis zur Kreditvergabe. Auch die 100% Finanzierung von Immobilien wird künftig etwas schwerer.

Bildquelle des Titelbildes BaFin: imago images/Schöning