Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Das müssen Sie wissen
Den Immobilienverkauf steuerfrei abwickeln – das ist nicht immer so einfach möglich. Denn für Gewinne, die durch den Weiterverkauf von Immobilien erzielt werden, ist die sogenannte Spekulationssteuer zu zahlen. Dies gilt für Privatverkäufer genauso wie für gewerbliche Immobilienhändler. Doch: Sie können die Spekulationssteuer umgehen oder zumindest senken. Wir erklären Ihnen, wie Sie beim Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück Steuern sparen. Beachten Sie allerdings: Die nachfolgenden Hinweise stellen grundsätzliche Informationen ohne Gewähr dar. Wir empfehlen Ihnen, bei Fragen zur Spekulationssteuer einen Steuerberater zu kontaktieren.
INHALTSVERZEICHNIS
Was bedeutet die Spekulationssteuer beim Verkaufen von Immobilien?
Wann wird eine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf fällig?
Immobilien verkaufen, Spekulationssteuer umgehen – ist das möglich?
Spekulationssteuer senken – so funktioniert es
Geerbte Immobilie verkaufen: Spekulationssteuer vermeiden
Immobilienverkauf mit Spekulationssteuer – Lohnt sich das?
Was bedeutet die Spekulationssteuer beim Verkaufen von Immobilien?
Beabsichtigen Sie Immobilien zu verkaufen, ist die Spekulationssteuer durchaus relevant für Sie. Denn in vielen Fällen muss sie einkalkuliert werden. Der Grund: Bei jedem Immobilienverkauf verlangt das Finanzamt Steuern. Neben der Grunderwerbsteuer, die der Käufer zu tragen hat – gehört die sogenannte Spekulationssteuer hierzu. Sie basiert auf dem Einkommensteuergesetz, laut dem nach §22 „Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne des §23“ zu besteuern sind. Hieran angelehnt, greift bei Immobilienverkäufen die sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren. Innerhalb dieser Zeitspanne sind auf den erzielten Gewinn Steuern ans Finanzamt zu entrichten. Doch für all diejenigen, die in ihrem Wohneigentum leben, gibt es eine gute Nachricht: Für selbstbewohnte Immobilien gilt diese Regelung normalerweise nicht. Hier können Sie Ihr Eigentum meist steuerfrei weiterverkaufen. Die Kehrseite der Medaille: Vermietete Immobilien verkaufen, ohne Spekulationssteuern zu zahlen, ist kaum möglich. In einigen Ausnahmefällen aber schon.
Wann wird eine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf fällig?
Nicht alle Eigentümer müssen beim Verkauf von Immobilien Spekulationssteuern zahlen. Ob für die Veräußerung von Haus, Wohnungen und Co. Steuern anfallen, bestimmen diverse Faktoren.
In diesen Fällen greift die Spekulationssteuer:
- Immobilie wurde (teil-)vermietet
- Immobilienverkauf fand innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist statt
- Immobilie ist Gegenstand einer Gütertrennung oder Scheidung
Im Falle einer Gütertrennung oder Scheidung muss diejenige Partei Spekulationssteuern (anteilig) zahlen, in deren Besitz das Haus bzw. die Wohnung vollständig übergeht – vorausgesetzt der Verkauf erfolgt vor Ablauf der Spekulationsfrist.
| Höhe der Spekulationssteuer: Individuell nach Steuersatz
Wie hoch die Spekulationssteuer genau ausfällt, ist keinesfalls pauschal vorgeschrieben, sondern wird individuell ermittelt. Berechnungsgrundlage sind der beim Immobilienverkauf erzielte Gewinn und der persönliche Steuersatz. |
Immobilien verkaufen – Spekulationssteuer umgehen – ist das möglich?
Viele Immobilienbesitzer wollen die Extrakosten beim Finanzamt möglichst vermeiden und ihre Immobilie steuerfrei verkaufen – Aber geht das? Ja, lautet die Antwort! Sofern Sie ein paar Details beachten.
So gelingt es Ihnen, die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zu umgehen:
- Bewohnen Sie die Immobilie selbst
Mindestens 2 Jahre vor dem Jahr des Weiterverkaufs müssen Sie die Immobilie selbst bewohnt haben. Danach spricht man von Eigennutzung, wofür keine Spekulationssteuer fällig wird – das gilt übrigens auch für Ferienwohnungen bzw. -häuser. Noch besser: Sie haben Ihre Immobilie von Anfang an für Ihre persönlichen Wohnzwecke genutzt. Dann können Sie sich rechtlich auf der sicheren Seite wähnen.
- Halten Sie die Spekulationsfrist ein
Möchten Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, aber die Spekulationssteuer vermeiden, lautet das oberste Gebot: Halten Sie die 10-jährige Spekulationsfrist ein! Denn bei Objekten, die 10 Jahre nach dem Kauf veräußert werden, bleibt der Gewinn steuerfrei. Es kann sich also finanziell lohnen, mit dem Immobilienverkauf abzuwarten, bis die Spekulationsfrist vorüber ist.
- Verkaufen Sie maximal drei Immobilien
Damit Sie vom Finanzamt nicht als gewerblicher Händler eingestuft werden, sollten Sie nicht mehr als drei Immobilien verkaufen. Andernfalls werden die beim Verkauf entstandenen Gewinne mit Steuern belastet. Überdies wären Sie streng genommen rechtlich dazu verpflichtet, ein Gewerbe anzumelden. Daher lautet unser dringender Rat: Überschreiten Sie dieses Verkaufslimit keinesfalls, sondern halten Sie sich strikt daran, innerhalb von 5 Jahren maximal drei Immobilienverkäufe abzuwickeln.
Spekulationssteuer reduzieren – so funktioniert es:
Auch wenn Sie einen Immobilienverkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist durchführen möchten, müssen Sie nicht zwangsläufig die volle Höhe an Spekulationssteuern zahlen. Es besteht nämlich die Möglichkeit die Spekulationssteuer zu senken, indem Sie bestimmte Kosten vom Gewinn abziehen. Erlaubt ist dies beispielsweise bei:
Vermarktungskosten für den Verkauf (für Veröffentlichung, Fotograph, Exposé-Erstellung etc.)
- Notargebühren
- Maklerhonorar
- Reparatur- und Modernisierungskosten
Wichtig, um Modernisierungen von der Spekulationssteuer absetzen zu können: Die erfolgten Maßnahmen müssen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf erfolgen und durch entsprechende Belege, wie Rechnungen, nachgewiesen werden. Demnach sind Eigenleistungen nicht mehr steuerlich absetzbar.
Geerbte Immobilien verkaufen: Spekulationssteuer vermeiden
Haben Sie eine Immobilie geerbt und möchten diese möglichst steuerfrei weiterverkaufen, ist dies durchaus möglich. Was Sie hierfür allerdings wissen müssen: den genauen Zeitpunkt, an dem der Erblasser die Immobile erstanden hat. Denn hieran bemisst sich der Beginn der Spekulationsfrist
Beachten Sie bitte außerdem: Stand die geerbte Immobilie leer, wird es mitunter schwierig, sie als „selbstbewohnt“ zu deklarieren. Da die Gesetzeslage hier nicht ganz eindeutig ist, sollten Sie bei Leerstand von der Verpflichtung zur Zahlung einer Spekulationssteuer ausgehen.
Immobilienverkauf mit Spekulationssteuer: Lohnt sich das?
Auch wenn beim Immobilienverkauf Spekulationssteuern anfallen – das Geschäft kann sich lohnen! Vor allem, wenn Sie Wohneigentum in Großstädten und den angrenzenden Ballungsgebieten besitzen, stehen Ihnen beachtliche Gewinne in Aussicht. Bei Fragen oder für eine ausführliche Beratung zum Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken in und um Leipzig stehen wir Ihnen mit unserer Expertise gern zur Seite. Sprechen Sie uns bitte an.
