AfA: Abschreibung von Immobilien richtig erklärt

Wer eine Immobilie mit dem Ziel kauft, diese zu vermieten, darf sich in den meisten Fällen auf eine saftige Rendite freuen. Mit der AfA „Abschreibung für Abnutzung“ hat der Gesetzgeber für Kapitalanleger einen zusätzlichen Anreiz geliefert, um in Immobilien zu investieren: Und zwar ist es möglich, die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie von der Steuer abzusetzen. Wie das funktioniert, steht im Einkommenssteuergesetz. Da dieses für den Laien nicht immer klar verständlich ist, erklären wir die AfA von Immobilien nachfolgend kompakt und übersichtlich.

Inhaltsverzeichnis

Abschreibung durch Abnutzung: Welches Prinzip steckt hinter der Immobilien-Abschreibung?

Wer darf eine Immobilie über die AfA abschreiben?

Welche Kosten werden bei der AfA  für Immobilien berücksichtigt?

Linear oder degressiv – wie werden Immobilien über die AfA  abgeschrieben?

Fazit: Die AfA  lohnt sich für jeden Immobilienbesitzer mit Vermietungsabsicht

Abschreibung durch Abnutzung: Welches Prinzip steckt hinter der Immobilien-Abschreibung?

Die AFA Abschreibung für Immobilien basiert auf der Annahme, dass ein Haus, was bewohnt wird, nicht nur im Wertsteigt sondern sich auch abnutzt. Das bedeutet im Umkehrschluss: Wer in eine Immobilie investiert und diese vermietet, muss über die Jahre hinweg immer auch ein wenig investieren. Damit sich die Investition  lohnt, wird den Immobilienbesitzern die Möglichkeit gegeben, den Kauf- bzw. Herstellungspreis eines Hauses von der Steuer abzusetzen. So sichern Sie sich Jahr für Jahr durch die Abschreibung der Immobilie mehr Liquidität und große Steuervorteile.

Wer darf eine Immobilie abschreiben?

Leider richtet sich die AfA für Immobilien nicht an alle Gebäudebesitzer – wer ein Haus selbst bewohnt, kann Kauf- und Herstellungspreis nicht steuerlich absetzen. Die AfA für Immobilien kann nur nutzen, wer eine Immobilie erwirbt und diese anschließend vermietet. Welche Art von Immobilie erworben wird, ist dagegen weniger relevant. So gilt die Abschreibungsmöglichkeit für:

• Altbauten (Baujahr vor 1925)
• Neubauten (Baujahr nach 1925)
• neu geschaffener Wohnraum (zum Beispiel Dachausbau)
• Gebäude mit Denkmalschutz

Welche Kosten werden bei der AfA für Immobilien berücksichtigt?

Bei der AfA für Immobilien werden sowohl die Kauf- als auch die Herstellungskosten berücksichtigt. Das klingt zunächst recht eindeutig, kann sich bei genauerem Hinsehen jedoch als deutlich unübersichtlicher erweisen, als man zunächst annimmt. Deshalb schlüsseln wir alle potenziell abschreibbaren Kosten nachfolgend auf.

AfA und Kaufpreis einer Immobilie

Der Kaufpreis einer Immobilie setzt sich nicht nur aus dem reinen Preis für das Gebäude zusammen. Es werden auch sämtliche Kaufnebenkosten berücksichtigt. Diese können Sie ebenfalls von der Steuer absetzen. Dazu gehören:

• Notarkosten
• Maklerprovision
• Grunderwerbssteuer
• Eintragung beim Grundbuchamt
• eventuelle Gutachten
• bei Zwangsversteigerung anfallende Gerichtskosten

Grundsätzlich können Sie davon ausgehen, dass sämtliche Kosten, die Ihnen durch den Erwerb einer Immobilie entstehen, von der Steuer absetzbar sind. Ausnahme: Gebühren für die Eintragung einer Grundschuld – diese können Sie nicht über die AfA für Immobilien absetzen. Stattdessen können Sie diese als Werbungskosten sofort geltend machen.

AfA und Herstellungskosten einer Immobilie

Wer keine Bestandsimmobilie kaufen, sondern lieber ein neues Gebäude bauen möchte, kann die dafür anfallenden Herstellungskosten analog zum Kaufpreis bei der AfA geltend machen. Konkret betrifft das die folgenden Posten:

• Baugenehmigung
• Bauabnahme
• Architektenleistung
• Handwerkerleistung
• Material
• Erdarbeiten
• Erschließung
• Einzäunung
• Abstandszahlungen
• Fahrkosten

Sollten Sie eine Immobilie als Kapitalanlage errichten wollen, raten wir Ihnen dazu, vorab einen Steuerberater zu konsultieren. Dieser kann Ihnen im Detail erklären, wie Sie die Immobilienkosten über die AfA absetzen können. Vergessen Sie zudem auch beim Hausbau nicht, dass die Grundstückskosten nicht abschreibbar sind.

Linear oder degressiv – wie werden Immobilien über die AfA abgeschrieben?

Bis zum Jahr 2006 konnte man sich zwischen verschiedenen Abschreibungsformen entscheiden: die lineare und die degressive Abschreibung. Je nach individueller Ausgangssituation konnten beide Varianten für den Immobilienbesitzer Vorteile mitbringen. Mittlerweile ist die degressive Abschreibung jedoch nicht mehr relevant – sie gilt nur noch für Immobilien, die vor 2006 erworben wurden. Wer heutzutage eine Immobilie als Investment erwirbt, kann die Kauf- und Herstellungskosten ausschließlich linear absetzen.

Das bedeutet, dass die kompletten Kauf- bzw. Herstellungskosten über einen vorab definierten Zeitraum zu immer gleichen Anteilen abgesetzt werden können. Bei Neubauten, die nach 1925 errichtet wurden, sind das beispielsweise 2 % pro Jahr – über einen Zeitraum von 50 Jahren hinweg. Zur besseren Übersicht listen wir die Abschreibungsmöglichkeiten nachfolgend detailliert auf.

AfA von Altbauten mit Baujahr vor 1925

Haben Sie eine Immobilie mit einem Baujahr vor 1925 erworben, können Sie den kompletten Kaufpreis über einen Zeitraum von 40 Jahren zu je 2.5 % pro Jahr steuerlich geltend machen.

AfA für Neubauten mit Baujahr nach 1925

Ob Sie ein Haus aus den 1960er Jahren kaufen oder komplett neu bauen – sofern das Baujahr nach 1925 liegt, können Sie Kaufpreis oder Herstellungskosten binnen 50 Jahren zu je 2 % jährlich abschreiben.

AfA für neu geschaffenen Wohnraum von 2018 bis 2022

Haben Sie zwischen September 2018 und Dezember 2022 neuen Wohnraum geschaffen oder einen Bauantrag zu diesem Zweck gestellt, profitieren Sie von einer Sonderabschreibungsmöglichkeit: In den ersten vier Jahren können Sie jeweils 5 % der Herstellungskosten absetzen – bis zu einer Maximalsumme von 2.000 Euro/qm.

AfA für Immobilien mit Denkmalschutz

Bei der Denkmalschutz-AfA gibt es ein paar weitere Feinheiten – wie immer können Sie je nach Baujahr der Immobilie die Kaufkosten jährlich über 40 (zu 2.5 %) bzw. 50 Jahre (zu 2 %) absetzen. Zusätzlich können Sie sich die Sanierungskosten steuerlich anrechnen lassen – bei einem vermieteten Objekt die vollen 100 % und bei einer selbstgenutzten Immobilie mit Denkmalschutz immerhin 90 %.

Fazit: Die AfA lohnt sich für jeden Immobilienbesitzer mit Vermietungsabsicht

Sie planen, eine Immobilie zu kaufen und diese möglichst gewinnbringend zu vermieten? Dann sollten Sie bereits vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags durchrechnen, wie sehr Sie von der AfA profitieren. Dank steuerlicher Vorteile lässt sich so die Rendite Ihrer Anlage deutlich steigern – da lohnt es sich vielleicht, von vornherein in eine größere Immobilie zu investieren.