Die Grundsteuer ist in Deutschland eine Steuer, die auf Grundbesitz erhoben wird. Dazu zählen Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Die Grundsteuer wird grundsätzlich von den Eigentümern gezahlt. Im Falle der Vermietung kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Das Geld, was durch die Grundsteuer eingenommen wird, fließt ausschließlich den Gemeinden und Städten zu. Aktuell sind dies fast 15 Mrd. Euro jährlich. Die Grundsteuer zählt damit zu den wichtigsten Einnahmequellen. Sie ist essentiell für die Finanzierung von Schulen, Kitas, Bibliotheken oder Schwimmbäder und um in die örtliche Infrastruktur z. B. Brücken, Straßen und Radwege zu investieren.

Warum gibt es jetzt eine Grundsteuerreform?

2018 hat das Bundesverfassungsgericht das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt, da es gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße. Es wurde entschieden, dass spätestens zum 31.12.2019 eine gesetzliche Neuregelung getroffen werden muss. Dies bedeutet, dass bis zum 31.12.2024 die derzeitige Grundsteuer in ihrer jetzigen Form bestehen bleiben darf. Ab dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer auf der Basis des neuen Rechts erhoben.

Jahrzehnte alte Grundstückswerte (Einheitswerte) sind derzeit die Grundlage für die bisherige Berechnung der Grundsteuer. Grundstücke im Westen werden nach ihrem Wert von 1964 berechnet, wohingegen im Osten die Grundstückswerte gar aus 1935 berechnet werden. Diese sogenannten Einheitswerte werden mit einem einheitlichen Faktor (Steuermesszahl) und einem Hebesatz multipliziert. Während die Steuermesszahl bundesweit einheitlich festgelegt ist, wird der Hebesatz von den Gemeinden bestimmt. Da sich die Grundstücks- und Gebäudewerte seit 1935 und 1964 unterschiedlich entwickelt haben, kommt es zur steuerlichen Ungleichbehandlung.

Was genau ändert sich durch die Grunsteuerreform?

Die Änderungen durch die Grundsteuerreform hat der Bundesgesetzgeber in einem aus den drei Gesetzen bestehenden Gesetzespaket festgeschrieben.

Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrecht:

Dieses Gesetz enthält bspw. die neuen Bewertungsregeln für Zwecke der Grundsteuer auf Bundesebene. Vorgesehen ist, dass der gesamte Grundbesitz in Deutschland zum 01.01.2022 neu bewertet wird. Hierfür sollen die Eigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes elektronisch an das Finanzamt übermitteln.

Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung:

Aktuell besteht insbesondere in Ballungsgebieten ein erheblicher Wohnungsmangel. Die damit verbundene Entwicklung der Werte der Grundstücke wird vermehrt dazu genutzt, baureife Grundstücke als Spekulationsobjekte zu halten. Grundstücke werden teilweise nur gekauft, um von einer zukünftigen Wertsteigerung zu profitieren und diese Grundstücke dann gewinnerbringend zu veräußern. Auf Grund dessen, wird mit dem Gesetz den Gemeinden das Recht eingeräumt, ab dem Jahr 2025 aus städtebaulichen Gründen auf unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen. Diese sogenannte Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und schafft finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Art. 72, 105 und 125b):

Mit diesem Gesetz wird den Ländern das Recht eingeräumt, bei der Grundsteuer eine eigene, vom Bundesgesetz abweichende landeseinheitliche Regelung einzuführen. Dies haben bereits fünf Länder (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) eingeführt. Sachsen und das Saarland wenden prinzipiell das Bundesmodell an, machen allerdings vom Bundesgesetz abweichende Steuermesszahlen Gebrauch.

Eine weitere Änderung dahingehend ist, dass anders als bisher, zukünftig nicht mehr die Pächter von landwirtschaftlichen Grundstücken, sondern die Eigentümer die Grundsteuer zahlen müssen.

Ab wann muss ich die Grundsteuer zahlen?

Ab dem 01.01.2025 ist die auf Grundlage der neuen Werte berechnete Grundsteuer zu zahlen. Auch die Grundsteuer auf Grundlage von abweichendem Landesrecht darf erst ab diesem Zeitpunkt erhoben werden. Da die Werte der Grundstücke erst noch festgestellt werden müssen, kann die künftige Höhe der Grundsteuer noch nicht benannt werden. Es wird wahrscheinlich noch bis Herbst 2024 dauern, bis die genaue Höhe der jeweiligen Grundsteuer bei einem Großteil der Steuerpflichtigen feststeht. Bis zum 31. Dezember 2024 wird die Grundsteuer noch auf Basis der Einheitswerte erhoben.

Wie berechnet sich die Grundsteuer in Sachsen?

Die Landesregierung von Sachsen hat sich für die Berechnung der Grundsteuer für ein modifiziertes Bundesmodell entschieden. Das bedeutet, dass der Grundstücks- oder Gebäudewert darüber entscheidet, wie viel Steuern jährlich gezahlt werden müssen. Wenn Sie also eine Immobilie in einer begehrten Lage in Sachsen wie beispielsweise Leipzig haben, müssen Sie damit rechnen, ab 2025 mehr zu bezahlen als für eine gleichwertige Immobilie in einer weniger gefragten Lage. Eine Abweichung vom Bundesmodell gibt es lediglich bei den Steuermesszahlen, welche von der Grundstücksart abhängen. Diese fallen in Sachsen etwas höher aus als in den übrigen Ländern, die sich am Modell des Bundes orientieren.

Um die neue Grundsteuer zu berechnen, wendet das Land Sachsen das wertbasierte Bundesmodell mit leichten Modifizierungen an. Die neue Grundsteuer wird anhand dieser Werte ermittelt:

Grundsteuerwert
Steuermesszahl
Hebesatz

Der Grundsteuerwert wird hauptsächlich von den Boden- und Mietpreisen bestimmt, anhand derer das Finanzamt einen typisierten Verkehrswert ermittelt.

Eigentlich ändern sich bei der zukünftigen Grundsteuer in Sachsen im Vergleich zum bundesdeutschen Modell lediglich die Steuermesszahlen. Im Bundesmodell sind hierfür nur 0,34 ‰ vorgesehen. In Sachsen hingegen soll für unbebaute Grundstücke die Steuermesszahl in Sachsen 0,36 ‰ betragen (§ 246 BewG). Dies gilt ebenso für Grundstücke, die nach § 249 Absatz 1 Nummer 1 bis 4 BewG mit Gebäuden bebaut sind, die überwiegend Wohnzwecken dienen. Für alle übrigen Grundstücke, die somit § 249 Absatz 1 Nummer 5 bis 8 BewG anspricht, soll eine Steuermesszahl von 0,72 ‰ gelten. Das sind 0,38 ‰ mehr als im Bundesgesetz zur Grundsteuer vorgesehen und ist somit mehr als doppelt so hoch. Die deutlich erhöhte Steuermesszahl betrifft insbesondere Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte und sonstige bebaute Grundstücke.

Zuletzt entscheidet auch in Sachsen der Hebesatz der Gemeinde mit über die Höhe der Grundsteuer. Jede Kommune kann diesen selbst festsetzen. Der Wert liegt zwischen 0 und 1,05 Prozent.

Weitere Einflussgrößen auf die Berechnung der Grundsteuer sind die:

Grundstücksart
Grundstücksfläche
Alter des Gebäudes

Welche Dokumente sind für die Grundsteuererklärung relevant?

Für die Abgabe der Grundsteuererklärung benötigen Sie insbesondere folgende Angaben:

Größe des Grundstücks
Grundbuchblattnummer (falls zur Hand), Gemarkung, Flur, Flurstück
Für Eigentumswohnungen: Miteigentumsanteil am Grundstück
Steuernummer/Aktenzeichen des Grundstücks
Bodenrichtwert
Genaues Baujahr des Gebäudes (ab einem Baujahr von 1949)
Wohnfläche
Anzahl der Garagenstellplätze
Kontaktdaten der Eigentümerinnen und Eigentümer und deren Anteile am Eigentum.

Überprüfen Sie daher dringend, welche Angaben Sie schon haben und was Ihnen noch fehlt. Bei der Einreichung der Grundsteuererklärung sollen keine Unterlagen mit abgegeben werden. Im Falle, dass dem Finanzamt wichtige Daten fehlen, werden diese bei Ihnen gesondert angefordert. Bewahren Sie daher alle vorhandenen Unterlagen sorgfältig auf.

Bis wann muss ich die Steuererklärung für die Grundsteuer abgeben?

Ab 2025 ist die neue Grundsteuer fällig. Sie wird aber bereits ab diesem Jahr festgesetzt. Alle Eigentümer von Grund und Boden sowie von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben müssen eine Grundsteuererklärung einreichen. Die Unterlagen sind vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt in Sachsen abzugeben.

Wie muss ich die Steuererklärung für die Grundsteuer abgeben?

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist elektronisch abzugeben. Damit soll für alle am Steuerrechtsverhältnis Beteiligten Aufwand gespart werden. Denn eine umfassende Neubewertung sämtlicher Grundstücke in Deutschland kann nur dann gelingen, wenn möglichst viele Bürger ihre Grundsteuererklärung abgegeben haben.

Kleiner Tipp: Sollten Sie als Privatperson die Möglichkeit der elektronischen Abgabe nicht haben, ist es (ausnahmsweise) möglich, bei Ihrem zuständigen Finanzamt die Unterlagen in Papierform anzufordern. Allerdings ist das bei der Behörde nicht sonderlich beliebt, da alle Angaben nochmals übertragen werden müssen, um sie auszuwerten.

Die Informationen für diese Zusammenfassung haben wir unter anderem in folgenenden Quellen recherchiert und verlinken diese gern hier.

https://www.juhn.com/fachwissen/besteuerung-immobilien/grundsteuer-sachsen/

https://www.sis-verlag.de/archiv/steuerpolitik-gesetzgebung/meldungen/8014-finmin-grundsteuer

https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html