Schönheitsreparaturen in der Vermietung

Schönheitsreparaturen sind ein häufiges Streitthema zwischen Mietern und Vermieter und ein komplexes Thema im Mietrecht. Dabei geht es um kosmetische Renovierungsarbeiten in einer Wohnung, die den optischen Zustand verbessern. Wir erklären, was Schönheitsreparaturen genau sind, wer sie durchführen muss und wann eine Renovierungsklausel im Mietvertrag wirksam ist.

Mieter und Vermieter sollten darauf achten, dass die im Mietvertrag enthaltenen Klauseln klar und rechtlich einwandfrei sind. Bei Unsicherheiten lohnt es sich, den Vertrag durch einen Experten prüfen zu lassen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind Renovierungsmaßnahmen, die lediglich kosmetischen Charakter haben und keine tiefgreifenden Instandsetzungsarbeiten umfassen. Sie dienen der optischen Aufwertung und dem Erhalt der Wohnung.

Typische Beispiele für Schönheitsreparaturen sind:

• Streichen der Wände, Decken und Türen
• Tapezieren von Wänden
• Schließen von Bohrlöchern
• kleinere Reparaturen an Fliesen oder Fugen
• Ausbessern von kleinen Schäden an Türrahmen, Fensterrahmen und den Fußleisten
• die Pflege von Holzböden durch das Ölen oder Wachsen kann in manchen Fällen als Schönheitsreparatur zählen

Was gehört nicht zu Schönheitsreparaturen?

• Reparaturen an Elektrik oder Rohrleitungen
• Austausch von Bodenbelägen oder Teppichen
• Erneuerung von Türschlössern
• Reparatur von Thermostaten oder abgeplatzten Griffen an Heizungen
• komplett Tapizieren ist nicht nötig, wenn die Tapete intakt ist, reicht das überstreichen
• Einbauschränke und Möbel, die bei Einzug bereits in der Wohnung vorhanden sind, müssen normalerweise nicht repariert werden

Wer ist für Schönheitsreparaturen zuständig?

Grundsätzlich ist der Vermieter verantwortlich. Laut § 535 BGB muss der Vermieter sicherstellen, dass die Wohnung in einem brauchbaren Zustand bleibt. Doch es gibt eine Ausnahme: Der Vermieter kann dem Mieter diese Verantwortung übertragen.

Wann kann der Mieter zuständig sein?

• Frisch renovierte Wohnung bei Einzug: Der Mieter übernimmt bei einem frisch renovierten Zustand die Schönheitsreparaturen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wird.
• Finanzielle Abgeltung: Wenn der Mieter beim Einzug eine Mietminderung oder -vergünstigung erhält, weil die Wohnung nicht renoviert ist, kann er später für Schönheitsreparaturen verantwortlich gemacht werden.

Wann ist eine Renovierungsklausel im Mietvertrag wirksam?

Ein zentraler Punkt sind Renovierungsklauseln im Mietvertrag. Damit der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann, müssen diese Klauseln rechtlich gültig sein.

Gültige Klauseln enthalten flexible Fristen:

• Die Wohnung muss nicht zu einem bestimmten Datum, sondern „im Allgemeinen“ alle paar Jahre renoviert werden.
• Beispiel: „Alle 5 Jahre in Küche und Bad, alle 8 Jahre in Wohnräumen.“

Flexibilität ist entscheidend: Der Mieter darf nicht zu einer starren Frist gedrängt werden. Ein Beispiel für eine starre Klausel, die unwirksam ist, ist beispielsweise: „Die Wohnung muss nach genau drei Jahren renoviert werden.“

Unwirksame Renovierungsklauseln – worauf müssen Sie achten?

Nicht alle Klauseln, die Vermieter in Mietverträge einfügen, sind rechtlich wirksam. Es gibt einige Formulierungen, die laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam sind.

Unwirksame Klauseln umfassen:

• Starre Fristen (z.B. „Jeder Raum muss alle drei Jahre gestrichen werden“).
• Die pauschale Verpflichtung, beim Auszug zu renovieren, ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung.
• Festlegung der Farbwahl (z.B. „Die Wände müssen immer in Weiß gestrichen werden“).
• Quotenabgeltungsklauseln: Mieter können nicht dazu verpflichtet werden, anteilige Renovierungskosten zu übernehmen, wenn sie vor Ablauf der vorgesehenen Renovierungsfristen ausziehen.

Tipps für Mieter: Was tun, wenn Unsicherheit besteht?

Mieter sollten ihren Mietvertrag genau durchlesen und prüfen, ob Schönheitsreparaturen tatsächlich ihre Aufgabe sind. Wenn im Vertrag keine klare Regelung vorhanden ist, muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernehmen.

Prüfung der Klauseln:

• Sind sie flexibel oder starr?
• Muss der Mieter konkret renovieren oder gibt es Raum für eine Ausnahmeregelung?

Was tun, wenn der Vertrag keine Klauseln enthält?

• Ist nichts zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag festgehalten, ist der Vermieter grundsätzlich für Renovierungen verantwortlich.
• Bei Unsicherheit hilft eine Beratung durch einen Experten, der den Vertrag auf Rechtswirksamkeit prüft.

Was tun, wenn der Mieter sich weigert?

Falls der Mieter Schönheitsreparaturen zu Unrecht verweigert, handelt es sich um eine Vertragsverletzung. Der Vermieter sollte dann eine Abmahnung aussprechen und dem Mieter eine Frist setzen.

Wichtige Schritte für den Vermieter:

• Abmahnung: Der Vermieter sollte den Mieter schriftlich auffordern, die Reparaturen durchzuführen.
• Fristsetzung: Eine konkrete Frist für die Renovierung setzen.
• Schadensersatz: Falls der Mieter weiterhin nicht reagiert, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen und die Kosten für die Renovierung von der Kaution abziehen.