Immobilien von Steuer abschreiben

Wie Sie Immobilien von der Steuer abschreiben: Tipps und Tricks

Gerade in Zeiten von dauerhaften Niedrigzinsen entscheiden sich immer mehr Menschen dazu ihr Geld langfristig anzulegen und in sogenanntes Betongold zu investieren. Die Anfrage nach Immobilien steigt sowohl im städtischen wie auch im ländlichen Raum. Doch häufig scheitern die Pläne von privaten Investoren an den verschiedenen Kosten, die im Zusammenhang mit einer Immobilie stehen und die im Vorfeld nicht ausreichend berücksichtigt werden. Dazu gehören unter anderem steuerliche Posten, denn für Einnahmen aus Vermietungen werden Steuern fällig. Doch: Die Herstellungs- und Anschaffungskosten einer Immobilie wiederum lassen sich jährlich von der Steuer absetzen. Dafür ist die AfA „Abschreibung für Abnutzung“ zuständig. Bei dieser existieren jedoch einige grundlegende Aspekte, die berücksichtigt werden müssen. Wie genau Sie Ihre Immobilie abschreiben können, verrät der nachfolgende Artikel.

 

Inhaltsverzeichnis:

Tipp 1: Was ist die AfA und welche Vorteile bietet sie?

Tipp 2: Die richtigen Kosten berücksichtigen

Tipp 3: Regeln für das Abschreiben von Neubauten

Tipp 4: Regeln für das Abschreiben von Altbauten

Tipp 5: Sanierungs- und Modernisierungskosten absetzen

 

Tipp 1: Was ist die AfA und welche Vorteile bietet sie?

In Immobilien zu investieren kann sich aus mehrfacher Hinsicht lohnen: Wer eine Immobilie selbst bewohnt, spart sich langfristig eigene Mietzahlungen, und wer seine Immobilie vermietet, kassiert dank der monatlichen Mietzahlungen eine beachtliche Rendite. Bei der Vermietung von Immobilien gibt es aber einen weiteren Vorteil: Sie können die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie abschreiben. Hierfür nutzen Sie ganz einfach die AfA („Abschreibung für Abnutzung“), die Sie im Rahmen Ihrer jährlichen Einkommenssteuer einreichen. Das gilt allerdings nur für vermietete Immobilien. Bewohnen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus selbst, stellt diese Variante für Sie keine Möglichkeit dar, um Ihre Immobilie abschreiben zu können. Das Grundprinzip hinter der AfA: Wird eine Immobilie durch einen Mieter bewohnt, nutzt diese sich ab und verliert langfristig an Wert. Durch die Absetzung der Anschaffung- und Herstellungskosten von der Steuer wird für den Immobilienbesitzer hierzu ein Ausgleich geschaffen.

Info: Sie haben ein Gebäude auf einem großen Grundstück erworben und wollen gern die Anschaffungskosten mithilfe der Abschreibung für Abnutzung steuerlich geltend machen? Die AfA gilt nur für tatsächliche Immobilien, nicht aber für Grundstücke. Schließlich ist bei solchen eine Abnutzung in der Regel nicht gegeben, weil Grundstücke theoretisch wieder und wieder neu bebaut und genutzt werden können.

Immobilie vermieten oder selbst drin wohnen

Tipp 2: Die richtigen Kosten berücksichtigen

Mithilfe der AfA können Sie Anschaffungs- und Herstellungskosten für eine vermietete Immobilie abschreiben. Die meisten denken hierbei in erster Linie an die Baukosten oder den Kaufpreis. Tatsächlich können Sie über die AfA aber noch eine ganze Menge mehr abschreiben – nämlich sämtliche Kaufnebenkosten. Das bedeutet, dass sogar eventuelle Maklergebühren, die Notarkosten und die zu zahlende Grunderwerbssteuer über die AfA abgesetzt werden können. Für den Fall, dass Sie eine Immobilie gebaut und nicht gekauft haben, gilt das zum Beispiel auch für das Honorar des von Ihnen bestellten Architekten.

Info: Sie interessieren sich für Denkmalimmobilien? In diesem Fall sind die Möglichkeiten für eine Abschreibung diverser Kosten noch einfacher möglich. So können Sie alle Aufwendungen, die Sie in die Modernisierung oder Sanierung der Denkmalimmobilie investieren, komplett von der Steuer absetzen. Je nachdem, ob Sie die Immobilie vermieten oder selbst bewohnen, gelten hierfür unterschiedliche Richtlinien.

 

Tipp 3: Regeln für das Abschreiben von Neubauten

Wer ein neues Wohnhaus errichten lässt und die Herstellungskosten für diese Immobilie abschreiben lassen will, kann sich auf eine lineare Abschreibung freuen, die insgesamt 50 Jahre umspannt. Pro Jahr dürfen exakt zwei Prozent der Herstellungskosten abgesetzt werden. Diese neue Regelung wurde 2006 eingeführt, um vorher mögliche Alternativregelungen mit einem degressiven Satz zu ersetzen. Übrigens: Den Kaufpreis für das Grundstück dürfen Sie in diesem Zusammenhang nicht absetzen.

 

Tipp 4: Regeln für das Abschreiben von Altbauten

Der Kauf einer Bestandsimmobilie kann sich lohnen – vor allem, wenn sie vermietet ist. In diesem Fall haben Sie genauso wie bei einem Neubau die Möglichkeit zwei Prozent des Kaufpreises jährlich von der Steuer abzusetzen. Das gilt für einen Zeitraum von 50 Jahren und wenn die von Ihnen gekaufte Immobilie erst nach 1925 erbaut wurde. Falls das Baujahr früheren Datums ist, können Sie sich über einen 40 Jahre umspannenden Abschreibungszeitraum freuen und dürfen Jahr für Jahr gleich 2.5 Prozent des Kaufpreises absetzen.

Info: Sie haben eine Immobilie erworben und in dieser für mehrere Jahre selbst gewohnt? Nun möchten Sie gern ausziehen und das Gebäude zukünftig vermieten? Kein Problem: Sie können den ursprünglichen Kaufpreis auch jetzt noch von der Steuer absetzen und zwar mit dem Steuersatz, der zum Zeitpunkt des Vermietungsbeginns aktuell ist. Abziehen müssen Sie von der kompletten Absetz-Dauer, nur die Zeitspanne, die Sie selbst in der Immobilie gewohnt haben.

 

Tipp 5: Sanierungs- und Modernisierungskosten absetzen

Wenn Sie eine Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten, können Sie nicht nur den Kaufpreis der Immobilie abschreiben, sondern auch weitere Kosten, die mit dem Betrieb bzw. der Erhaltung derselben zu tun haben. Das gilt insbesondere für Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten. Diese können Sie in einem deutlich kürzeren Zeitraum absetzen: Bei kleinen Reparaturen können Sie eine sofortige Abschreibung erwirken.  Die Kosten für größere Maßnahmen verteilen Sie hingegen nach eigenem Wunsch auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren. Übrigens: Eine AfA gilt auch dann weiterhin, wenn eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird. Weitere Steuertipps bei Immobilienschenkungen sowie Hinweise zum richtigen Verschenken von Immobilien gibt es bei uns.